Почему, несмотря на рост учетной ставки, снижение цен на землю и замедление темпов строительства, цены квартир не падают? Причина в том, что никто из причастных к жилой недвижимости не хочет падения цен. Это относится и к банкам, и к застройщикам, и к государству. Более того - снижение цен невыгодно самим владельцам квартир и тем, кто сдает их в аренду.
Конференция по недвижимости, организованная аудиторской компанией Ernst & Young и юридической компанией Steinmetz, Haring, Gurman & Co., состоявшаяся на прошлой неделе в Тель-Авиве, хорошо продемонстрировала интерес всех причастных лиц в сохранении высоких цен на квартиры.
►Клиент плачет, а банк в выигрыше
Если сравнить рынок жилья со свадьбой, то банки тут - гости и со стороны жениха, и со стороны невесты. Ведь они ссужают деньги и продавцам, и покупателям. Они финансируют предложение, выдавая кредиты застройщикам, и поддерживают спрос, выдавая ипотечные ссуды (машканты). Снижение цен квартир ударит по способностям застройщиков возвращать ссуды, а также снизит цену недвижимости, выступающей в качестве залога по ипотеке. Так что банки - первые, кто заинтересован в высоких ценах на жилье.
Есть прямая зависимость между ценой квартиры и размером ссуды, так что удешевление квартир уменьшит совокупный размер ссуд, выдаваемых банками. А они зарабатывают именно на выдаче ссуд, в этом их бизнес. Понятно, что они едва ли мечтают, чтобы квартиры стали дешевле.
Генеральный директор банка "Апоалим" Дов Котлер высказал на конференции слова благодарности управляющему Банком Израиля за повышение учетной ставки: по его словам, это смогло сдержать инфляцию. Это так, учетная ставка остановила рост инфляции и одновременно увеличила прибыли банков. Во всем, что касается ссудных процентов, интересы банков и клиентов противоположны. От роста учетной ставки страдают застройщики и те, кто выплачивает ипотеку. При этом все, что теряют застройщики и покупатели квартир, уходит банкам.
Всем застройщикам известно о снижении темпов продаж квартир. В офисах по продажам царит уныние, и ничего там поделать не могут. Дафна Харлев, генеральный директор группы "Авив", сказала, что вся отрасль в стагнации, и темпы продаж резко снизились. Шаули Лотан, держатель контрольного пакета акций группы "Левинштейн", высказал согласие с ее словами и отметил, что несмотря на трудности с продажами и запасом нераспроданных квартир, они не снижают цены.
В Израиле есть хронический дефицит жилья, и он не исчезнет из-за отказа покупателей приобретать квартиры. Рано или поздно спрос возобновится, и застройщики надеются иметь к этому моменту запас квартир, которые они смогут продать по высокой цене.
Удешевление земли также не ведет к снижению цен на квартиры в будущем. Это может показаться странным, ибо когда цены участков выросли, застройщики объясняли этим удорожание квартир. Но если земля, на долю которой приходится не менее трети цены квартиры, дешевеет? Застройщики и тут найдут объяснение: цена земли снизилась, но расходы на нее выросли. Ее приобретение финансируется из заемных средств, и за время, прошедшее с момента ее покупки до получения разрешения на застройку, фактические расходы на землю увеличиваются. Время - это деньги, и эти деньги включаются в цену квартир.
У государства тоже нет заинтересованности в снижении цен на квартиры. Жилая недвижимость делает немалый вклад в казну. Начиная с продаж земли застройщикам и заканчивая налогом на рост цены недвижимости (мас шевах), который платится при продаже квартиры.
А руководители местных советов? У них нет интереса в росте населения, которому потребуются муниципальные услуги. Мэру нужны в городе не новые квартиры с молодыми парами и детьми, а новые бизнесы, которые хорошо платят арнону, но не требуют при этом кружков, садиков, школ и детских площадок.
Что же делать, если невозможно купить квартиру? Казалось бы, ответ прост: снять ее. Но такой совет семье, у которой нет денег купить квартиру и платить машканту, равносилен словам королевы Марии Антуанетты: у народа нет хлеба - ну пусть ест пирожные.
►Ощущение богатства
Когда растет спрос на съемные квартиры и учетная ставка, у владельцев жилья находится множество причин повышения квартплаты. Если кто-то купил квартиру за 1 млн шекелей, чтобы получать с нее 2,5-процентную прибыль, он мог бы удовлетвориться годовой арендной платой 25.000 шекелей. Но после роста учетной ставки, когда безрисковая инвестиция приносит 5% годовых и когда долг, образовавшийся при покупке этой квартиры, вынуждает выплачивать большие суммы для его покрытия, то инвестору в недвижимость требуется более высокая прибыль. А как ее получить? Путем повышения квартплаты.
Так что аренда жилья становится все менее привлекательной. Ипотечная ссуда под постоянный процент гарантирует стабильность месячных выплат - они могут быть высокими, но предсказуемыми. Но арендаторы попали в сложную ситуацию.
Владельцы квартир - и купившие ее год назад, и приобретшие 20 лет назад и уже выплатившие машканту - тоже не хотят, чтобы их собственность подешевела.
По данным ЦСУ, 67% семей живет в собственных квартирах. В течение последних 20 лет владение квартирой обеспечивало не только крышу над головой, но и ощущение богатства. Если вы купили квартиру 10 лет назад, вероятно, ее цена уже выросла вдвое. Если раньше она стоила 2 млн шекелей, то у ее хозяина сейчас есть еще 2 млн, пусть даже на бумаге.
В общем, никому из участников рынка жилья не нужно удешевление квартир. Ни банкам, ни застройщикам, ни государству, ни арендодателям, ни владельцам квартир, в которых они сами живут. И мы еще не говорили об адвокатах и риелторах, понимающих, что 1% от цены квартиры за 5 млн шекелей - больше, чем тот же процент от квартиры за 3 млн шекелей.
В сохранении высоких цен заинтересованы архитекторы, дизайнеры интерьеров, дизайнеры садовых участков и даже изготовители кухонь - если квартира стоит 4 млн шекелей, не жалко потратить 100.000 на кухню красивого дизайна. В общем, все заинтересованы в том, чтобы цены квартир оставались высокими. Все, кроме тех, у кого ее нет.
В сокращении. Подробности на иврите читайте здесь
Перевод: Даниэль Штайсслингер