"Обновление зданий" (итхадшут биньянит) - так называется новая программа, которая на следующей неделе стартует в Израиле. Она призвана заменить ТАМА-38, действие которой было окончательно остановлено 4 июля 2020 года. Участие государства в этой программе составит 10 млн шекелей. Об этом стало известно в пятницу, 13 ноября.
В отличие от ТАМА-38 ( государственный генеральный план укрепления существующих сооружений на случай землетрясения и ракетных обстрелов), новая программа не ставит подобных задач, а предназначена, по словам инициаторов, для "обновления жилой застройки населенных пунктов". Хоть заявленные цели и разнятся, суть примерно в том же: существующие здания проходят капитальный ремонт, меняют фасады и "начинку", подрядчики имеют возможность достроить 1-2 этажа. Кроме этого в рамках новой программы планируется обустраивать жилую зону в целом.
Чего не будет в программе "Обновление зданий", так это возможности владельца увеличить площадь квартиры. Дополнительной комнаты (20-25 кв. м) жильцы реконструируемого дома не получит, что способно уменьшить желание дать согласие на ремонт. То есть "жить в сплошной стройке" в течение 1,5-2 лет.
Собственно, подобные программы существуют у каждого муниципалитета - в рамках генерального плана застройки и обновления городов. В управлении градостроительства при Центре местной власти полагают, что программа поможет ускорить реализацию планов.
Адвокат Мики Гидрон, специализирующийся на вопросах строительства, считает, что новая программа будет привлекательной лишь для городов, где высока стоимость жилой недвижимости. При этом на периферии интерес к программе значительно ниже.
Мики Гидрон полагает, что замена ТАМА-38 на "Обновление зданий" выглядит неравноценной. В том числе и потому, что в Израиле остаются десятки тысяч зданий, которые требуют укрепления. По его мнению, государство пытается "сбросить" данную проблему на местные власти.
В свою очередь адвокат Моше Раз-Коэн предупреждает, что новая программа требует выделение дополнительного участка земли для общественных нужд, а это очень сомнительно. Помимо этого, процесс согласования между местными властями и Земельным управлением может растянуться на года.
Еще одна проблема - каждый дом, подлежащий реконструкции, потребует отдельного плана, тогда как для ТАМА-38 использовались типовые. "Процесс планирования и подготовки к строительству может растянуться на 4 года и более. Вряд ли местные власти согласятся на такую головную боль", - считает юрист.
Моше Раз-Коэн согласен, что города, особенно в районах плотной и старой застройки, требуют обновления. По сути дела, говорит он, это единственный способ обновления облика городов и расширения жилого фонда. Однако его смущает отсутствие стимулов для жильцов и застройщиков, которые были в ТАМА-38 и отменены в новой программе.
"Если ТАМА-38 не была безупречной, то новый план кажется и еще более проблемным, - говорит он. И добавляет: - Экономическая целесообразность реконструкции одного здания невелика. Без стимулов, прежде всего налоговых, подрядчикам вряд ли будет выгодно приниматься за проект. Тот случай, когда альтернатива хуже оригинала".
►О программе ТАМА-38
Напомним, что ТАМА-38 должна быть окончательно свернута к 2022 году. Программа предназначалось для зданий, построенных до 1 января 1980 года, поскольку большая часть их не соответствует стандарту стойкости зданий и определяется как имеющие высокий риск разрушения или сильных повреждений в случае сильного землетрясения.
Чтобы сделать программу интересной для подрядчиков и жильцов, государство предоставило им ряд стимулов. Так, подрядчикам дали право на достройку (и последующую продажу) 1-2 этажей на крыше и частичное покрытие расходов, а жильцам обещали ремонт, дополнительную комнату, стоянку, лифт и пр.
Важно тут то обстоятельство, что программа была принята как временная, на 5-летний период, после которого ее надо было продлевать. Очередная пятилетка истекла в мае 2020 года, после чего было решено остановить программу.
Поиском альтернативы занимался Национальный совет по планированию и строительству, в который входят 32 представителя местных органов власти, правительства, экологических организаций, подрядчиков и пр.
При этом подчеркивалось, что ТАМА-38 не закроется одномоментно, будет обязательно предоставлен переходный период. Таким образом проекты, находящиеся в продвинутой стадии планирования, будут продолжены.
Почему было отменить ТАМА-38? Скорее всего потому, что подрядчики начали терять интерес к этому проекту. Все они готовы заниматься ТАМА-38 в центральных городах, где высока вероятная прибыль от реализации дополнительных квартир, но мало кого интересует периферия. Но именно в таких сейсмоопасных городах, как Цфат, Тверия, Кирьят-Шмона, почти не проводится ТАМА-38. Потому что нет заинтересованности подрядчиков.
По мнению экспертов, решение об отмене ТАМА-38 негативно повлияло на рынок жилья и цены, особенно в центре страны.