Резкий рост цен на недвижимость и значительное увеличение ставок по ипотеке ведут к застою на жилищном рынке Израиля. И хотя такой застой сопровождается некоторой стабилизацией цен, "облегчение" обманчиво. Израильтянам станет еще сложнее мобилизовать средства для покупки квартир, а погашать машканту (ипотечную ссуду) будет тяжелее. Об этом говорится в аналитическом обзоре, который публикует 26 января экономическое издание "Калькалист".
Авторы обзора Ирит Ависар и Шакед Грин отмечают, что 2022 год был необычным и, возможно, даже переломным на жилищном рынке страны. С одной стороны, жилье за год подорожало в среднем почти на 20%, а с другой стороны, учетная ставка повысилась с 0,1% до 3,25%. Эти два фактора зажимали, как клещи, потенциальных покупателей, делая покупку жилья задачей особенно сложной, а для части граждан - просто невыполнимой.
Нестабильность рыночной ситуации видна по динамике выдачи ссуд на приобретения жилья. Если в начале 2022 года объем ипотеки составлял более 10 млрд шекелей в месяц, то к концу года - 7,6 млрд. При этом количество сделок по оформлению ипотеки понизилось на 40%.
В целом за год израильтяне взяли ссуд (которые требуется возвращать) на 117,6 млрд шекелей, а общая задолженность населения по ипотеке превысила отметку в полтриллиона, составив 527 млрд шекелей.
Руководитель отдела ипотечного кредитования в банке "Леуми" Ури Юниси говорит, что "в любой момент времени в Израиле есть не менее 100.000 граждан, которые находятся в поиске квартиры". Вот только чуть ли ни с каждым днем задача становится все более сложной: цены растут, а ипотека дорожает. Это приводит к пониманию, что вытянуть машканту никак не получится. В результате люди откладывают покупку квартиры и продолжают жить на съемной, что увеличивает давление на рынок жилья в аренду, где цены также растут.
По словам Юниси, резкие колебания спроса, а также сочетание роста цен и учетной ставки создают "смертельный эффект" на рынке жилой недвижимости. Средняя ставка по ипотеке в декабре 2022 года достигла 4,9%, тогда как в апреле составляла 3,6%, а в декабре 2021 года - 3,1%.
Как результат доля ипотечных ссуд, взятых в декабре 2022 года и подпадающих под определение "с высоким риском", достигла 47,4% - максимального уровня за последние 11 лет (в 2021 году - 36,9%, в 2019 году – 29,6%, в 2018 году - 27,4%).
Понятие "с высоким риском" означает, что ежемесячный возврат по такой ссуде превышает 30% от общего дохода (нетто) на домохозяйство. Риск, как нетрудно догадаться, увеличивается по тем же самым двум причинам: жилье дорожает, что требует ипотечного кредита на большую сумму, а выплачивать становится тяжелее, потому что погашать требуется большую сумму и на более невыгодных условиях (рост ставки по ипотеке).
По данным Банка Изаиля, в 2018 году средний размер ипотеки составлял менее 700 тысяч шекелей, а в середине 2020-го превысил 1 млн (в декабре понизился до 950 тысяч шек.).
Вот еще один интересный момент. Если в 2018 году 60% всех ипотечных кредитов приходилось на недвижимость стоимостью до 2 млн шекелей, то в 2022 году их доля снизилась до всего 45,3%. При увеличении до 28% доли кредитов, выданных на покупку квартир стоимостью более 3 миллионов шекелей (в 2018 году - 15,9%). И это вовсе не потому, что люди решили покупать более роскошное жилье. Просто все большее предложений на рынке попадает в эту ценовую категорию, которая в прошлом считалась элитной.
В ипотечных банках говорят, что за год выплаты по машканте подскочили на 1000-1500 шекелей. И, разумеется, потянуть такую дополнительную нагрузку могут далеко не все. Понимая это, банки предлагают брать машканты на более протяженный срок, тем самым снижая размер ежемесячных платежей. Но это не волшебное решение: увеличение длительности ипотеки ведет к увеличению суммы, которую в итоге придется выплатить.
А что будет с ценами? Большинство экспертов уверены, что цены на квартиры все-таки падать не будут. Возможно, недвижимость перестанет дорожать столь драматическими темпами, но это вовсе не означает, что существующие цены пойдут на снижение. Граждане по-прежнему хотят иметь квартиру. И лезут в долги, не всегда давая себе отчет, чем это грозит.