Что делать, если риэлтор (квартирный маклер, метавех) скрывает важные сведения от покупателя? Обязан ли продавец платить маклеру, если продал квартиру самостоятельно? И почему покупатели не обязаны оплачивать услуги маклера, даже если он опубликовал объявление о продаже квартиры? О новых правилах, которые расширяют закон о маклерских услугах, рассказывает в воскресенье, 28 января, Ynet.
В 1996 году был принят закон о риэлторах, впервые упорядочивший их юридический статус, права и обязанности и устанавливающий, что им разрешено, а что запрещено. На днях министерство юстиции опубликовало проект этических правил для маклеров. Эти правила расширяют положения закона и дают им толкование.
Ответы на самые распространенные вопросы по этой теме дает адвокат Ронен Кецеф, старший партнер юридической компании "М. Фирон и Ко.". Они позволят понять, что делать в различных ситуациях при использовании риэлторских услуг в Израиле.
►Я нанял маклера, предоставив ему исключительные права (биладиют) на продажу моей квартиры. Но в конце концов я сам нашел покупателя, без его помощи. Тем не менее маклер требует от меня заплатить его комиссионные (дмей-тивух). Согласно подписанному между нами договору, я действительно должен платить ему в любом случае. Что делать?
Вы не обязаны платить комиссионные. Согласно закону о риэлторах, они имеют право на гонорар только в том случае, когда эффективно содействовали заключению сделки купли-продажи.
Это положение распространяется как на исключительного посредника, так и на обычного.
Стоит знать, что в законе написано: "эффективным содействием" называется тот случай, когда сделка заключена в период действия исключительных прав маклера. Но можно попытаться доказать, что по существу дело обстояло не так. И если вы докажете, что продали квартиру самостоятельно и без маклерского участия, он теряет право на получение комиссионных.
Нередко мы сталкиваемся с риэлторами, которые дополняют договор об исключительных правах пунктом, согласно которому они имеют право на комиссионные в полном размере, даже если никак не содействовали заключению сделки. Этот пункт противоречит закону и поэтому не имеет никакой юридической силы.
►После подписания договора мне стало известно, что маклер представляет и вторую сторону, при этом получает комиссионные с обеих сторон. Маклер не рассказал мне об этом, все выяснилось случайно. Что делать?
Ясно, что заказывающий услуги маклера вправе знать, оказывает ли тот подобные услуги и второй стороне, и как он договорился с нею об оплате услуг. Поэтому риэлтор обязан сообщить клиенту о том, что представляет и вторую сторону. Это исходит из пункта закона о том, что маклер обязан проявлять "добросовестность и лояльность" к клиенту. Новые этические правила прямо налагают на него такую обязанность.
Маклер должен сообщить клиенту, в чьих интересах он действует и подробно проинформировать обе стороны о соглашении с ними и оплате посреднических услуг.
►Я позвонил по номеру телефона в объявлении, думая, что связываюсь с хозяевами квартиры. Но это оказалось объявлением маклера с исключительными правами (биладиют). Он отказался сообщить мне подробности о жилье или связать с владельцем недвижимости, если я не соглашусь оплатить его услуги. Может ли он действовать подобным образом?
Нет, у риэлтора нет на это права. Часто маклеры просят предоставить им исключительные права по продаже объекта недвижимости или требуют исключительный статус, который обязывает покупателя также заказывать его услуги. Для этого нет причин. Исключительность распространяется только на продавца, покупатель не обязан заказывать (и оплачивать) услуги риэлтора. Согласно новым правилам, отказ маклера связать покупателя с продавцом противоречит нормам этики.
►После покупки квартиры выяснилось, что в ней есть проблема с протечкой воды и сыростью и что риэлтор, представлявший продавца, знал об этом дефекте и скрыл его от меня. Можно ли что-то сделать?
Да. Согласно закону, риэлтор обязан сообщать все значимые сведения о квартире, которыми он располагает. Это правило распространяется и на дефекты жилья, а также на проблематичность его юридического статуса (например, есть постановление о сносе дома или в отношении квартиры существуют иски) и на любые известные маклеру подробности, которые могут существенно повлиять на решение покупателя.
В данном случае скрытая информация носит существенный характер, поэтому маклер не исполнил свои обязанности. В подобном случае суд может обязать его выплатить компенсацию за ущерб, причиненный имуществу покупателя. Новые правила относят сокрытие важных сведений к неэтичным поступкам.
►Я хотел снять квартиру. После согласования условий маклер преподнес мне готовый договор аренды, попросив подписать его на месте. Можно ли ему поступать таким образом? Обязан ли я это подписывать?
Вы не обязаны ничего подписывать, и, скорее всего, в данном случае вы не обязаны платить комиссионные. Нередко риэлторы охотно помогают в составлении договора, желая, чтобы его подписали на месте, поскольку причина уплаты комиссионных возникает лишь при заключении обязательного к исполнению договора между сторонами, и маклер стремится обеспечить завершение сделки.
Следует учитывать, что риэлторам категорически запрещено оказывать юридические услуги или заниматься оценкой недвижимости. Согласно новым правилам, это неэтичный поступок, более того, закон о риэлторах постановляет, что если посредник предлагает юридические услуги, то он лишается права на получение комиссионных.
►Я подписал с маклером договор, но собирался обратиться также и к другим риэлторам. Услышав это, маклер заявил, что он исключительный посредник (метавех билади), статус которого был согласован в телефонном разговоре. Я не помню подобного согласования, а он утверждает, что разговор записан. Что делать?
Согласно закону, договор о посреднических услугах (эскем-тивух) должен заключаться в письменной форме, должен быть подписан клиентом и включать подробности, предусмотренные законом и правилами. Предоставление риэлтору исключительного статуса также должно быть оформлено письменно в виде отдельного документа. В описанных условиях сказанное в устном разговоре не имеет юридической силы.
►Я разместил объявление о своей квартире на сайте по продаже квартир. Мне позвонил маклер и спросил, может ли он приводить покупателей. Я разрешил ему это, и один из приведенных им людей купил квартиру. Теперь маклер требует с меня 2% ее стоимости в качестве комиссионных. Должен ли я ему платить?
Нет. Договор о посреднических услугах должен заключаться в письменной форме, и в нем должны быть подробно расписаны все сведения, особенно информация о квартире, запрашиваемая цена и согласованные комиссионные. Если в документе отсутствуют эти значимые данные, а тем более, если такого документа вовсе нет, то риэлтор не имеет права на комиссионные. Кстати, 2% - это не волшебное число: размер комиссионных определяется по соглашению сторон, и без такого письменного соглашения у риэлтора нет причины требовать их уплаты.
►Я - маклер, представлявший клиента, желавшего снять квартиру. Я показал ему несколько квартир, но он не заинтересовался ни одной из них и в конце концов прервал со мной связь. А через две недели я узнал, что его брат снял одну из квартир, которую я ему показывал. Имею ли я право на комиссионные? Если да, то кто их должен платить?
В данном случае есть подозрение, что клиент передал сведения о показанной ему квартире брату, который в итоге и арендовал ее. В подобном случае можно считать, что вы оказали эффективную помощь в заключении сделки. Если сказанное вами можно доказать (что не всегда просто), то вы можете получить право на комиссионные с клиента, заказавшего ваши услуги.
►Я обратился к маклеру, чтобы сдать в аренду квартиру. Арендатор пришел по объявлению, которое маклер опубликовал за 3 дня до истечения срока исключительного статуса посредника. Должен ли я в этом случае платить комиссионные, если договор аренды будет подписан уже после истечения срока?
Скорее всего, да. Закон о риэлторах гласит, что исключительный посредник имеет право на комиссионные, если он эффективно содействовал заключению сделки в период действия своего исключительного статуса. С формальной точки зрения, следуя букве закона, риэлтор не имеет права на комиссионные, поскольку сделка была заключена после истечения этого периода. Но если он подаст иск, то суд может принять во внимание добросовестность сторон, справедливость и здравый смысл и обяжет вас выплатить маклеру комиссионные.
Перевод: Даниэль Штайсслингер