Рынок недвижимости в последнее время нестабилен. Каждую неделю как минимум одна строительная компания сталкивается с затруднениями. Что происходит при этом с деньгами покупателей? Как защитить внесенные средства и свои права, в том числе при строительстве в рамках ТАМА-38 (обновление дома)? Ответы специалистов на эту тему публикует Ynet.
►В чем разница между проектом городской реновации (итхадшут иронит), покупкой квартиры у подрядчика (каблан), покупкой через потребительскую группу (квуцат-рехиша)?
По словам адвокатов Зива Громана и Асафа Шефи, проект городской реновации (ТАМА-38 или "Пинуй-бинуй", расселение и застройка) - это обновление отдельного здания или группы старых зданий для модернизации и укрепления против землетрясения и обстрелов. Обновление включает не только сам дом, но и инфраструктуру и общественные пространства вокруг него.
Проект городской реновации позволяет владельцам квартир в старых домах укрепить и повысить защищенность жилья, увеличить площадь и цену недвижимости. В рамках проекта владельцы квартир продают застройщику права на строительство, что дает ему возможность построить дополнительные квартиры в обмен на укрепление здания, ремонт и расширение площади существующих квартир.
Есть три основных типа городской реновации: через местные власти - когда последние инициируют и продвигают проект, через застройщиков - когда они совместно с владельцами квартир продвигают проект, и по линии ТАМА-38 - когда проект проводится при короткой процедуре планирования, требующей разрешения на застройку (эйтер-бния) без необходимости сверки с планом застройки города (ТАБА).
Покупка квартиры у подрядчика - это сделка, в которой частное лицо покупает у подрядной компании или застройщика новую квартиру в рамках строящегося или построенного проекта. Преимущества сделки в том, что это новая квартира, с новыми инженерными сетями, и в ее дизайне участвует покупатель. На договоры покупки квартиры у подрядчика распространяются положения законов о продаже квартир, который закрепляет за подрядчиком ответственность перед покупателем. Покупатель вправе требовать от подрядчика высокого качества строительства, соблюдения стандартов, регистрации прав на квартиру и соблюдения сроков вручения ключей.
Потребительская группа (квуцат-рехиша) - это группа лиц, объединившихся для строительства жилого или офисного здания, в целях снижения расходов. Она может формироваться самостоятельно либо через компанию или иного организатора, отвечающего за управление проектом. Такая группа уменьшает расходы участников на недвижимость.
►В чем разница между крахом компании по недвижимости, продавшей квартиру, и крахом потребительской группы?
Адвокат Итай Аншель, специалист по сделкам с недвижимостью, представляющий десятки покупателей квартир у компании "Ром Кинерет", которой был назначен доверительный управляющий, пояснил, что есть разница между банкротством застройщика (язам), и ситуации с потребительской группой, на которую не распространяются положения закона о продаже. В первом случае деньги защищены, и банк, предоставлявший гарантии (бетухот/арвуйот), начинает играть роль застройщика и осуществляет контакт с производителем работ по поводу завершения проекта. В исключительных случаях банк возвращает покупателям деньги в соответствии с полученными ими гарантиями.
В случае потребительской группы никаких гарантий не дается, кроме предупреждающих сообщений (эарат-азара) при внесении покупателями платежей за земельный участок. В такой ситуации в случае банкротства компании ей назначается доверительный управляющий, который будет ею управлять де-факто. У этого управляющего есть расширенные полномочия, включая право расследования действий руководства, работников и поставщиков компании, местных властей.
Доверительный управляющий занимается сбором активов компании - то есть выявлением ее активов и денежных средств, включая деньги, внесенные покупателями на доверительные счета (хешбон-неэманут).
Доверительному управляющему подают долговые требования каждого покупателя по отдельности в связи с причиненным им ущербом, включая нарушение застройщиком договорных обязательств (несоблюдения сроков начала строительства и передачи квартир), причинения денежных убытков и иного ущерба, который покупатель сможет количественно оценить в рамках требования о возврате долга. Управляющий рассматривает эти требования и принимает по ним решения.
Одновременно доверительный управляющий принимает меры по реализации проектов, по поводу которых зарегистрированы предупредительные сообщения на имя владельцев/покупателей по поводу земельного участка. Для выяснения сроков реализации проектов он определяет требуемые совокупные расходы и расходы на реализацию строительного проекта. Он устанавливает контакт с подрядчиком производства работ, объявив конкурс, а также ищет организацию, которая станет финансировать реализацию проекта.
Одновременно управляющий принимает меры по пополнению денежных запасов, необходимых для расформирования компании, в том числе, осуществляет действие против лично владельцев предприятия, включая арест и реализацию их личных счетов и иной собственности: это применимо, главным образом, в ситуации, когда установлено, что банкротство стало следствием их действий и относится к их личной ответственности (например, в случаях совершения ими разных видов мошенничества, искажения отчетности).
В конце этого процесса управляющий представляет адвокатам покупателей возможности действий в отношении последних: частичный возврат их вложений и продажу земли - это происходит, если управляющий совместно с покупателями приходит к выводу, что расходы на строительство и необходимая доплата с их стороны осложняют вплоть до полной неосуществимости реализацию проекта.
Другой вариант - управляющий связывается с производителем работ и банком, осуществляющим финансирование/сопровождение проекта и его завершения. Он одновременно завершает принятие решений по требованиям владельцев/покупателей прав по поводу денег, которые они требуют.
►Что произойдет с покупателями квартир у компании по недвижимости, которая столкнулась с затруднениями, и ей назначили доверительного управляющего?
Адвокат Авнер Коэн, партнер и основатель юридической компании "Коэн, Вильчек и Ко.", специализирующейся по банкротствам, пояснил, что после краха компании "Хефциба" была усилена защита покупателей квартир. "Увы, эта защита неполная, - говорит он. - Когда речь идет о договорных обязательствах, обеспеченных гарантиями исполнения или гарантиями страховой компании по поводу каждого совершенного платежа, ситуация для покупателей благоприятна. То же относится и к предупреждающему сообщению (эарат-азара) в пользу покупателей. В отсутствие гарантий их ситуация ничем не лучше, чем у обычных кредиторов, и деньги распределяются между ними пропорционально их доле в долгах банкрота. Если проект находится в завершающей стадии, и управляющий решает довести его до конца, возможно, покупателям придется доплачивать, чтобы иметь возможность получить свои квартиры.
►При покупке квартиры у подрядчика на что обратить внимание, чтобы не потерять деньги в случае его банкротства?
Адвокаты Зив Громан и Асаф Шефи отмечают, что подрядчик обязан предоставить покупателю гарантию на каждый платеж, совершенный покупателем за счет цены квартиры (только если сумма превышает 7% ее цены). Кроме того, каждый платеж осуществляется при помощи платежной книжки (пинкас шоварей-ташлум), предоставляемой сопровождающим проект банком. Это гарантирует покупателю перевод его денег только на счет сопровождения. Если действуют не по этому закону, деньги покупателя не защищены в случае банкротства подрядчика.
►Что надо просить, чтобы не потерять деньги в случае банкротства компании-организатора потребительской группы (квуцат-рехиша)?
В такой группе уровень риска выше, поскольку ее участник не получает гарантий в соответствии с законом о продаже. Вместе с тем организатор не является застройщиком, он лишь объединяет членов группы для совершения покупки и способствует реализации проекта путем поддержания контакта с производителем работ, с сопровождающей организацией (которая должна утвердить участие каждого из членов группы) и с профессиональными консультантами. Поэтому главные риски в такой группе связаны не с крахом компании-организатора, а с другими факторами: с необходимостью внесения дополнительных денег и возможностью каждого из членов группы вносить эти средства; получение финансирования после того, как банк или иное финансовое учреждение утвердит включение в группу каждого участника.
►Если в компанию-организатора группы покупки назначен доверительный управляющий, что произойдет с деньгами каждого участника этой группы?
Группа покупки не имеет гарантий, ее члены - это, по сути, застройщики, которые купили землю и наняли производителя работ. Поскольку они заплатили подрядчику только за фактически выполненные работы, их права защищены, ибо у подрядчика нет прав на землю. Поскольку они заплатили аванс, их статус соответствует статусу любого другого кредитора, и деньги при возврате делятся пропорционально их доле в совокупном долге. Поскольку они передали деньги компании-организатору, не получив гарантий, их статус такой же, как у других ее кредиторов.
►Как выбрать застройщика для проекта городской реновации (ТАМА-38 или "Пинуй- бинуй") и убедиться, что у него нет денежных затруднений?
Выбор застройщика влияет на шансы успешного завершения работ, на длительность строительства, на решение проблем, которые могут возникнуть при реализации проекта, и на сами новые квартиры.
При выборе застройщика надо полагаться на мнение специалистов, а именно, адвокатов со специализацией в городской реновации, инспекторов и оценщиков (шамай) недвижимости. Нужно как следует проверить застройщика, его юридическую историю, выяснить, не идет ли речь о компании, нарушающей законы, проверить в юридических базах данных наличие исков к нему и решения, принятые по этим искам, установить акционеров компании-застройщика.
Нужно потребовать предъявить документы и сведения, относящиеся к финансовой устойчивости и способности финансировать проект и получить на него финансовое сопровождение. Возможно и желательно получить сведения о реализованных застройщиком проектах и о компаниях, которые это финансировали. В рамках договора с выбранным застройщиком надо потребовать от него гарантии и залоги (арвуйот у-битхонот), обеспечивающие то, что проект будет осуществляться только с банковским сопровождением. Это снижает риски незавершения проекта, а если он все же не будет завершен, то владельцы квартир будут вправе реализовать гарантии, данные в рамках проекта в соответствии с законом о продаже, то есть гарантии в размере цены квартиры, которые они должны получить.
Подробности на иврите читайте здесь
Перевод: Даниэль Штайсслингер