Многие продавцы и покупатели квартир в Израиле слабо знают законы и не понимают, с чего начинать оформление. Довольно часто это непонимание приводит к срыву сделки. Во избежание этого принято подписывать предварительный договор (зихрон-дварим). Но иногда при составлении этого документа возникают конфликты - и в итоге покупка срывается. Обязательно ли подписывать предварительный договор, и что делать, если одна из сторон нарушила договоренности?
Адвокаты Шай Хоберман, глава отдела недвижимости, Яра Алон из юридической компании "Пирон" и Орэль Бар-Даян, партнер отдела недвижимости юридической компании "Векслер - Бергман", отвечают на эти и другие вопросы по теме.
►Что такое предварительный договор? Предварительный договор (зихрон-дварим) - это первичный документ, в котором стороны сделки описывают ее детали в соответствии со своими договоренностями.
Юридический статус предварительного договора неоднозначен: он определяется по конкретным обстоятельствам, так что в определенных случаях может рассматриваться лишь как часть переговоров сторон, а в других - как договор, обязательный к исполнению.
Термин "предварительный договор" не описан в законе о договорах. Это норма, возникшая для удобства людей и закрепленная традициями. При разумном подходе предварительный договор считается промежуточным документом без юридического значения, он не обязывает стороны сделки ни к чему до подписания подробного формального договора (эскем-мехер, или в просторечии - хозе).
Но это проблематичный и во многих случаях ошибочный подход. С юридической точки зрения, предварительный договор в сфере недвижимости может рассматриваться как договор, обязательный к исполнению, и может связать стороны сделки еще до завершения проверок по поводу сделки в целом.
►Какие условия следует включить в предварительный договор?
Обычно сделкам с недвижимостью предшествуют переговоры сторон о деталях соглашения. В ходе этих переговоров стороны проводят необходимые проверки предмета купли-продажи.
Вместе с тем во многих ситуациях, опасаясь, что сделка не состоится, стороны спешат подписать предварительный договор. В таких случаях надо исходить из предположения, что коль скоро речь идет о документе, озаглавленном "Предварительный договор", а не "Договор купли-продажи" (эскем-мехер), то к нему надо относиться как к черновику, носящему обязательный характер только в том случае, если стороны об этом договорятся.
Но не все так просто. Важно понимать, что если в предварительный договор включены существенные детали сделки, но подписания формального договора не состоялось, то пункты зихрон-дварим могут обязать стороны к исполнению, даже если стороны не собирались заключить обязательный к соблюдению договор.
►Что еще важно знать?
Во-первых, желательно обусловить действие предварительного договора подписанием формального договора в течение разумного времени или до согласованной даты. По желанию сторон можно указать в явном виде (возможно, в качестве предварительного условия), что без заключения официального договора предварительный не будет их ни к чему обязывать.
Кроме того, предварительный договор - это письменный документ, который может служить доказательством сделки для предъявления разным органам власти. Это важный момент: например, покупатель может использовать данный документ для предварительной записи (эарат-азара) в земельном кадастре для перевода в свою собственность (внесение такой записи в присутствии только одной стороны возможно по предъявлении соглашения сторон).
Следует знать, что дата подписания предварительного договора считается датой заключения сделки для уведомления в целях налогообложения.
Выплата аванса (микдама) также придает предварительному договору статус обязательного к исполнению. Если у сторон нет намерений придавать предварительному договору статус обязывающего, следует подумать о внесении первого платежа при подписании договора купли-продажи или определить иной способ оплаты.
Можно также передать деньги в доверительное управление (неэманут) - ради защиты интересов продавца в сделке с недвижимостью.
►Считается ли предварительный договор юридическим документом, обязывающим продавца и покупателя?
Многие годы этот вопрос неоднократно рассматривался судами. Прецедентные решения судов гласят, что предварительный договор, в котором указаны подробные сведения о сторонах, предмете продажи и сроках оплаты и передачи объекта недвижимости покупателю, почти наверняка представляет собой договор с обязывающим юридическим значением.
Кроме того, согласно прецедентным решениям судов, даже если в предварительном договоре отсутствуют детали, то можно внести их туда согласно закону и принятым на рынке понятиям. Поэтому не стоит думать, что предварительный договор якобы не представляет собой обязующий документ только ввиду отсутствия в нем определенных деталей по данной сделке.
►Обязательно ли составлять такой документ при покупке квартиры?
Не только не обязательно, но и нежелательно. Отказавшись от подписания предварительного договора, можно избежать множества неприятностей. Не нужно будет выдавать гарантийный чек (чек-битахон) и предоставлять любое другое свидетельство завершенного характера сделки.
Кроме того, наличие предварительного договора может создать проблемы с налогообложением - налог начнут взимать раньше, чем положено при сделках с недвижимостью.
►Другие варианты для согласования условий перед покупкой квартиры
Согласование условий может представлять собой саму сделку и обязывать стороны точно так же, как предварительный договор, включая обязанность сообщения о сделке в налоговые органы. Поэтому максимально возможный вариант - это переписка адвокатов сторон по электронной почте, содержащая согласования деталей сделки, не носящих обязывающий характер.
Стоит отметить, что только договор купли-продажи, подписанный сторонами, носит обязывающий характер, и до совместного подписания все действия рассматриваются как часть процедуры переговоров.
Можно попросить установить период no shop, в течение которого продавец не вправе вести переговоры с другими покупателями, чтобы данный покупатель мог провести независимую оценку так называемого инвестиционного риска. Это соглашение не обязывает ни одну из сторон к заключению сделки. И хотя эти документы не налагают обязательств, необходимо, чтобы адвокат и налоговый консультант (йоэц-мас) провели проверку и убедились, что составленный документ не указывает на совершение сделки и не обязывает стороны к информированию Налогового управления о ее завершении.
►Что делать, если одна из сторон нарушает договор?
При нарушении предварительного договора одной стороной другая может подать иск в суд. Если суд признает предварительный договор обязывающим к исполнению, то потерпевшая сторона сможет руководствоваться положениями закона о договорах, поскольку договор приобретет обязывающий юридический статус.
Высший принцип контрактного законодательства - "договоры должны соблюдаться", и основное средство правовой защиты - это принуждение к соблюдению договора в соответствии с п. 3 закона о нарушенных договорах. Но, кроме исключительных случаев, судьи не спешат применять принуждение. Однако, если будет решено, что отказ от соблюдения договора несправедлив в данных обстоятельствах, то суд может обязать нарушителя выплатить компенсацию второй стороне.
►Можно ли при продаже квартиры одновременно подписать предварительные договоры с несколькими потенциальными покупателями?
При ведении одновременных переговоров с несколькими лицами обязательно предупредить об этом всех участников переговоров. Это предотвратит ненужные иски из-за недобросовестного ведения переговоров и выплату компенсации потенциальным или заинтересованным покупателям. Многие из них не захотят тратиться на проверку недвижимости при условии одновременных переговоров с разными лицами, когда в любой момент станет известно, что сделка заключена с другим лицом.
Подробности на иврите читайте здесь
Перевод: Даниэль Штайсслингер