Война, начавшаяся 7 октября, резко изменила отношение израильтян к защитным комнатам в квартирах, выполняющих роль семейного убежища в случае ракетного обстрела. На иврите такие комнаты называются МАМАД. Если раньше наличие МАМАДа представляло важность лишь в приграничных населенных пунктах, сейчас в нем заинтересованы все. Рынок тут же отреагировал на эту потребность: теперь квартира с МАМАДом продается значительно дороже, чем без него.
Проверка по заказу сайта Ynet и издания "Мамон", проведенная исследовательской комиссией Коллегии оценщиков недвижимости, которую возглавляет Ярив Дрори, была посвящена влиянию наличия МАМАДа на цену квартиры в разных регионах страны. Опрос охватил 227 компаний и оценщиков по всей стране. 92% оценщиков полагают, что следует применить понижающий коэффициент к цене квартир без убежища, находящихся вблизи северной границы.
22% респондентов отметили, что цену таких квартир надо снижать на 20 и более процентов относительно квартир с убежищем. 31% считает, что цена должна снизиться на 15%. 28% респондентов - на 10%, 11% - на 5%.
Председатель Коллегии оценщиков недвижимости Нехама Богин поясняет: "Географические различия в распределении ответов связаны с близостью населенных пунктов к границам, поскольку в приграничных районах у жителей мало времени на то, чтобы спрятаться в убежище. Число ракет, выпускаемых по этим городам и поселкам, обычно выше, и именно поэтому квартиры с внутренним убежищем стоят больше. В центре и других удаленных от границ местах подлетное время ракет больше, и у жителей есть свыше минуты на то, чтобы пройти в убежище, то есть у них большая свобода действий".
►Разница цен в сотни тысяч шекелей
Чтобы понять размер снижения цены жилья, в Коллегии оценщиков рассмотрели сведения о сделках купли-продажи 4-комнатных квартир. Оценщики пришли к выводу, что снижение цены на квартиры без МАМАДа по сравнению с оборудованными им составляет от 100 до 250 тысяч шекелей в населенных пунктах юга и севера и 250 тысяч в центре страны.
►Цены на севере Израиля
На севере были изучены данные по Кирьят-Шмоне, Шломи и Кацрину. Там цена снизилась на 133-212 тысяч шекелей, то есть понижающий коэффициент (мекадем ха-афхата) составит 15%. Так, в Кирьят-Шмоне средняя цена 4-комнатной квартиры составляет 890 тысяч шекелей. Если применить понижающий коэффициент 15%, квартира теряет в цене 133 тысячи шекелей и стоит 757 тысяч шекелей.
В Шломи 4-комнатная квартира стоит в среднем 1,38 млн шекелей. 15% от этой величины составляют 207 тысяч шекелей, то есть квартира без убежища будет стоить 1,17 млн шекелей. В Кацрине средняя цена 4-комнатной квартиры – 1,41 млн шекелей, 15% от этой суммы - 212 тысяч шекелей, то есть, если нет убежища, цена квартиры составит 1,2 млн шекелей.
Даян Бар, гендиректор и владелец группы "И. Д. Баразани", продвигающей совместно с группой "Авней-дерех" проект жилой застройки на 1800 квартир в Кацрине, поясняет: "Безопасность жильцов и их чувство защищенности дома и вблизи него стали для северян важным фактором после событий 7 октября. Как показал опрос, это оказывает влияние на определение цены жилой недвижимости. Защищенные пространства - необходимость, и это отразилось на спросе".
►Юг Израиля
В ходе опроса определялся также размер уценки, которую следовало применить в населенных пунктах юга при оценке квартир без убежища. 94% респондентов отметили, что он должен быть равным 20 и более процентам.
Коллегия оценщиков изучила цены на квартиры в Сдероте, Ашкелоне и Нетивоте и установила, что уценка 4-комнатной квартиры без убежища составляла 145-200 тысяч шекелей, что в относительных цифрах было равно 15%. Так, средняя цена квартиры в Сдероте составляет 965 тысяч шекелей, но в отсутствие МАМАДа она снижается на 15%, или 145 тысяч шекелей и становится равной 820 тысячам шекелей.
В Нетивоте такая же квартира с убежищем в среднем стоит 1,3 млн шекелей, в отсутствие МАМАДа дешевеет на 15% (195 тысяч шекелей) и продается за 1,1 млн шекелей. В Ашкелоне цена падает с 1,35 до 1,14 млн шекелей, уменьшаясь на 15%, или 202 тысячи шекелей.
►Центр Израиля
Если говорить о населенных пунктах в центре страны, то 15% респондентов полагает, что не следует применять понижающий коэффициент к ценам квартир без убежища, 70% считает, что его величина должна составлять 5-10% от цены квартиры, и лишь 1,5% предлагают снижать цену на 20 и более процентов.
В ходе опроса собирали данные по квартирам наиболее обстреливаемых мест в центре страны - Бат-Яме, Холоне и Ришон ле-Ционе. Было установлено, что уценка 4-комнатной квартиры без убежища составляет 240-265 тысяч шекелей, или 10%.
Так, средняя цена 4-комнатной квартиры в Бат-Яме составляет 2,65 млн шекелей. Если вычесть из нее 10% за отсутствие убежища, она снижается до 2,385 млн. В Холоне такая квартира стоит 2,35 млн, без убежища она теряет в цене 235 тысяч шекелей - и ожидаемая цена ее продажи равна 2,115 млн шекелей.
Данные по Ришон ле-Циону: с МАМАДом такая квартира будет в среднем стоить 2,4 млн шекелей, а без - 2,16 млн, то есть на 10% (240 тысяч шекелей) дешевле.
►Дает ли преимущество наличие убежища на этаже (МАМАК)
В ходе опроса проводилось также сравнение цен квартир с внутренним убежищем (МАМАДом) и находящихся в зданиях с защищенными помещениями на этажах (МАМАК) в населенных пунктах, отдаленных от границ. 43% респондентов считают, что квартиры с убежищем на этаже будут стоить на 5% меньше, чем те, где оно расположено внутри квартир. 37% считают, что не следует применять понижающий коэффициент в таких случаях, 11% полагают, что понижающий коэффициент должен быть равен 10%.
Цахи Суфрин, заместитель председателя совета директоров группы "Суфрин", поясняет: "По нашему опыту, в районах, пользующихся наибольшим спросом, или в местах, удаленных от линии соприкосновения с противником, наличие или отсутствие квартирных убежищ не влияет особо на цены жилья, если на этаже есть защищенное пространство, которым пользуются жильцы нескольких квартир. Это связано с тем, что речь идет о месте, где до сих пор не рассматривалась возможность длительного пребывания, такая потребность возникла в ходе текущей войны.
В регионах, где подобное решение подходит, наличие этажного убежища может способствовать росту цен на объект недвижимости, поскольку это дает большую гибкость при планировке квартир. Если создают этажное, а не квартирное убежище, можно проектировать намного более просторные квартиры, на которые есть высокий спрос. Например, в проект &EAST, который мы строим на востоке Тель-Авива, мы внесли башню этажных убежищ, которые можно использовать, например, в качестве клубов жильцов или кинозалов. Это сделано в интересах владельцев квартир, которым, возможно, придется пребывать длительное время в защищенных помещениях, более просторных и комфортабельных, нежели маленькое квартирное убежище".
"По состоянию на настоящий момент, - говорит Нехама Богин, - война оказывает немалое влияние на решения обзавестись жильем. Если кто-то планирует переезд в другую квартиру, съемную или собственную, он не будет готов отказаться от убежища в ней. Сложившаяся ситуация должна стать стимулом для того, чтобы местные власти ускорили утверждение программ городской реновации, от чего они выиграют вдвойне. Они увеличат предложение жилья, сократив его разрыв со спросом. При этом на смену старым квартирам, не отвечающим нормам безопасности, придут новые, которые им соответствуют".
В сокращении. Подробности на иврите читайте здесь
Перевод: Даниэль Штайсслингер