Ищете квартиру на съем или сдаете свою? Следует знать, что в этом году положение с арендой отличается от обычного из-за войны и связанной с ней неопределенностью. Многие люди были эвакуированы, некоторые только недавно приехали в Израиль, многие пытаются поменять жилье в потенциально обстреливаемых районах на более безопасное. Словом, рынок сейчас буквально горит от спроса. Как защитить свои права? В каких случаях можно сдать квартиру в субаренду (саблет)? Какие гарантии допустимо требовать, а какие - нет?
Для ответов на эти вопросы мы воспользовались помощью адвокатов Ади Коэн из компании "Зив, Громан и Ко.", специализирующегося по недвижимости и городской реновации, Асафа Варши, специалиста по страхованию и компенсациям за ущерб, и Фареса Кабхи со специализацией по недвижимости.
Итак, вот ответы на самые частые вопросы.
► Какие пункты важны в договоре об аренде?
Надо четко определить даты начала и окончания договора аренды и включить пункты о возможности продления или досрочного прекращения.
Пункт о продлении позволит жить в этой квартире дополнительный год или даже больше, но важно определить в нем, будет ли повышена квартплата через год, и каков срок продления.
Следует также определить точную сумму месячной арендной платы, дату и способ оплаты – банковским переводом (авара банкаит), чеком или иными платежными средствами. Надо предусмотреть компенсации или санкции за просрочку платежа.
Что касается ремонта. Обычно мелкий ремонт делает сам жилец, тогда как крупный находится в сфере ответственности арендодателя. Желательно оговорить способ решения проблем, чтобы ремонт был сделан быстро.
Надо также пояснить, какие платежи включены в арендную плату, а какие жилец должен оплачивать самостоятельно, например счета за воду, электроэнергию, газ, взносы в домовой комитет (ваад байт) и счета за интернет.
Желательно, чтобы стороны задокументировали состояние квартиры на момент начала съема и в конце.
Владельцу квартиры стоит включить пункт о возможности посещения квартиры для проверки, ремонта или в случае чрезвычайных ситуаций, без нарушения права арендатора на частную жизнь.
► Что еще важно включить в договор, с учетом особых обстоятельств - таких, как война или эпидемия?
Пункт о форс-мажоре (коах элион): он защищает стороны в случае непредвиденных обстоятельств, таких как эпидемии, войны или природные катаклизмы.
Добавление этого пункта позволяет заранее определить, что произойдет при наступлении форс-мажора: можно ли будет расторгнуть договор без уплаты штрафов, будет ли предоставляться возможность продления, и будут ли уменьшены платежи в течение определенного периода. В этом пункте надо указать права и ответственность обеих сторон в случае, когда упомянутые события препятствуют исполнению договорных обязательств.
Арендаторам имеет смысл включить пункт, позволяющий досрочный выход из договорных отношений в случае карантина, войны или чрезвычайного положения национальных масштабов. Широкое определение форс-мажора может предоставить возможность большей гибкости в оплате в кризисных ситуациях. Этот пункт обеспечивает определенную защиту интересов обеих сторон от происшествий, на которые они не могут повлиять. Например, во время войны жилец оказался в зоне боевых действий, либо он освобождает квартиру и не может далее в ней проживать в силу сложившихся обстоятельств. Этот пункт добавляет определенности и оставляет меньше возможностей произвольного толкования при наступлении форс-мажора.
По поводу защиты прав в чрезвычайной ситуации: адвокат Коэн рекомендует добавить в договор пункт по поводу оплаты аренды в таких обстоятельствах. Он должен гарантировать, что если жилец вынужден прекратить оплату из-за чрезвычайной ситуации, вроде войны или эпидемии, то договор останется действительным, но будет адаптирован к ситуации. Этот пункт должен включать механизмы, позволяющие жильцу прекратить выплаты без штрафов или задержать их на период чрезвычайной ситуации, тогда как за арендодателем сохраняется право на получение положенных ему денег после окончания чрезвычайной ситуации.
Можно также включить условия, позволяющие жильцу продлить период аренды или получить компенсацию, если квартиру будет невозможно использовать в течение некоторого периода. Этот пункт обеспечивает гибкость и защиту интересов обеих сторон и гарантирует, что договор будет работать адекватно также и в условиях форс-мажора.
Страхование: надо позаботиться о том, чтобы квартира была застрахована от ущерба, причиненного войной или природными катаклизмами, чтобы минимизировать убытки от ущерба. Надо отметить, кто отвечает за страхование квартиры и ее содержимого. Желательно, чтобы квартира была застрахована в рамках страхования здания (битуах мивне) от разных видов ущерба (например, от пожаров, затопления, повреждения третьими лицами и т. п.), что облегчит ее ремонт.
► Я снимал квартиру, и по завершении срока договора хозяин заявил, что я причинил жилью ущерб. Что говорит об этом закон?
Жилец должен ремонтировать за свой счет все дефекты и повреждения съемной квартиры, причиненные неправильной или обычной эксплуатацией жилища.
Вместе с тем суды неоднократно поясняли, что если в ходе проживания на съемной квартире произошел ее износ, жильцы не обязаны возвращать ее к первоначальному состоянию. Пример: суд постановил, что облупливание и повреждение дверных петель старого шкафа могли произойти и при разумной эксплуатации, так что нельзя взимать с жильцов плату за такой ремонт.
Бремя доказательства того, что ущерб был причинен жильцом, лежит на истце. Но есть и случаи, когда поведение арендатора не укладывается в рамки разумного использования. Скажем, засорение канализации из-за выбрасывания в унитаз влажных салфеток и прокладок вызвано недопустимой формой использования. То же относится и к паркету, поврежденному из-за перетаскивания мебели, или плитке, испорченной слишком сильным моющим средством.
► Что можно сказать о залогах и гарантиях в договоре о съеме квартиры?
Владельцы квартир заинтересованы в гарантиях соблюдения договора и поддержания квартиры в нормальном состоянии. Поэтому арендаторы должны предоставить такие гарантии. Как и любое условие в договоре, это условие может быть предметом переговоров.
Залог гарантирует исполнение жильцом обязательств по договору, и арендодатель может попросить несколько гарантий. Согласно закону об аренде и прокате, существуют ситуации, в которых арендодатель может обналичить данные ему залоги, и суммы, которые он может изъять в каждом случае, желательно подробно оговорить в договоре аренды.
Если хозяин жилья намерен обналичить залог, он должен заранее предупредить об этом арендатора за разумный промежуток времени, дав ему возможность исправить то, что подлежит исправлению в течение достаточного для этого времени.
Есть несколько распространенных примеров гарантий по договору аренды:
* Гарантийный/залоговый чек (чек битахон/пикадон): это обычный чек, в верхней части которого указано "для гарантии" (לביטחון). Это чек, предназначенный для вложения арендодателем на свой счет.
* Банковская гарантия (аревут банкаит) – это документ, эквивалентный наличным деньгам выдаваемый банком. Если арендатор не выполнит своих обязательств, то банк выплатит сумму, обозначенную в залоге, владельцу квартиры, не требуя доказательств, что ему был причинен ущерб. Вместе с тем закон ограничивает размер залога при сдаче квартиры.
* Вексель (штар хов) – это юридически обязывающий документ, существующий в разных вариантах, с гарантами (арев) и без. Вексель представляет собой обязательство арендатора на случай, если он нарушит договор: он будет обязан выплатить арендодателю указанную в векселе сумму.
* Гарантия третьих лиц (аревут цад шлиши) – обязательства третьего лица, не являющегося арендатором или арендодателем, выплатить арендодателю некоторую сумму, если арендатор не справится с условиями оплаты или иными обязательствами по договору. Обычно речь идет о родственнике арендатора, соглашающемся принять ответственность в случае нарушения им условий договора.
Адвокат Кабха рекомендует подписывать на договор 2 платежеспособных гарантов и попросить у арендатора 5 открытых подписанных чеков без даты для их вложения в местный совет или уплаты по ним поставщикам коммунальных услуг, например, Электрической компании.
►Я снимаю квартиру и уезжаю на месяц за границу. Можно ли сдать ее в субаренду (саблет)?
Если в договоре есть пункт, запрещающий так поступать, то нельзя.
Если нет такого пункта, то п. 22 закона об аренде и прокате гласит, что если речь идет об объекте недвижимости, и его владелец запрещает основному съемщику сдавать его в субаренду по неразумным причинам, или ставит для этого неразумные условия, то основной съемщик вправе сдавать этот объект в субаренду без согласия владельца.
Пример разумных ограничений: допустим, кто-то собирается сдать квартиру в субаренду группе людей, тогда как изначально она была сдана паре. Владелец может заявить, что проживание группы людей ускорит износ имущества по сравнению с износом при проживании пары.
Адвокаты советуют при сдаче квартиры в субаренду приобрести страховой полис, покрывающий ущерб в подобном случае. Желательно также подписать субарендатора на договор, где указаны его права и обязанности.
► Что делать, если арендатор отказывается покинуть квартиру?
В таком случае единственный законный способ – подача в суд иска о выселении. Хотя многие договоры содержат пункт, согласно которому при неуплате квартплаты арендодатель вправе войти в квартиру, отключить электричество и эвакуировать движимое имущество жильца, но это образует состав преступления – кражи со взломом, и по этому поводу время от времени подаются обвинительные заключения.
После того, как суд постановит, что арендатор должен покинуть квартиру, а он этого не сделал, то следующий этап – открытие дела у судебного исполнителя (хоцаа ле-поаль), передать арендатору уведомление об обязанности покинуть квартиру, после чего вызвать подрядчика службы судебных исполнителей для исполнения решения суда и удаления движимого имущества арендатора из квартиры.
Перевод: Даниэль Штайсслингер