Кризис в строительной отрасли Израиля, вызванный войной, острым дефицитом работников и подорожанием стройматериалов, может привести к опозданиям в передаче квартиры покупателю от подрядчика. Что делать в таком случае, можно ли потребовать компенсацию и какое запоздание считается "нормальным"? Ответам на эти вопросы посвящена публикация в Ynet.
Война, которая длится уже целый год, повлияла на строительную отрасль и резко уменьшила число начатых строек жилых домов. Объединение строительных подрядчиков объявило о намерении подать в суд иск на много миллиардов шекелей против государства с требованием объявить войну форс-мажором, оправдывающим задержки с передачей квартир покупателям.
Но каковы права покупателей в этой связи? На вопросы отвечает адвокат Наор Илуз из юридической компании "Герштейн-Саар и Ко.", специализирующейся в правовых аспектах сделок с недвижимостью.
– В чем юридический смысл задержки с передачей квартиры? Как от нее страдает покупатель?
– Юридический смысл в том, что дата передачи квартиры, определенная в договоре, переносится на более поздний срок - и поэтому все пункты договора, относящиеся к этой дате, переносятся на новое число.
Изменение даты, конечно, влияет на покупателей, например, на их обязательства по погашению ипотечной ссуды, которую приходится выплачивать одновременно с платой за съемное жилье - ведь дата выезда из арендованной квартиры тоже отодвигается. Или же переносятся сроки передачи принадлежащей покупателям квартиры, которую они продали в целях приобретения новой.
Проценты по ссудам и арендная плата существенно выросли в последние 2 года, что может еще больше усугубить финансовое бремя покупателей.
Помимо этого, изменение сроков создает неопределенность при записи детей в учебные заведения в районе новой квартиры.
– Что говорится по этому поводу в законе о купле-продаже?
- В июле 2022 года вступила в силу поправка № 9 к закону, она изменила схему компенсации, которую застройщик обязан выплатить за несвоевременную передачу квартиры. Но на большинство проектов, в которых произошла подобная задержка, распространяется старая редакция закона, поскольку договоры с застройщиками были подписаны до того, как эта поправка была принята. Старая редакция закона давала подрядчику или застройщику возможность задержать передачу квартиры на срок до 60 дней по любой причине без необходимости выплачивать компенсацию.
Задержка передачи квартиры более чем на 60 дней давала покупателю право на получение компенсации в размере 150% от реальной арендной платы за данную квартиру в данном районе с даты контрактной поставки до истечения 8 месяцев. Например, если застройщик должен был передать квартиру до 1.6.24, то в соответствии со старой редакцией закона он автоматически получал право на задержку сроком до 60 дней. Если же она оказывалась более длительной, то застройщик должен был платить компенсацию в размере 150% арендной платы начиная с первого дня после 1.6.24 и до 8 месяцев начиная с этой даты. Если задержка превышала 8 месяцев, схема расчета компенсации сохранялась, однако покупатель с этого момента получал ее в размере 125, а не 150% от размера арендной платы, и она выплачивалась до самого момента фактической передачи квартиры.
– Что сказано в законе о задержках передачи квартиры из-за войны?
– Сообщение о задержке передачи квартиры из-за войны подпадает под действие п. 5א(ג) закона о купле-продаже, который рассматривает форс-мажоры (коах элион) в договоре. К сожалению, сложная реальность, в которой существует государство Израиль с самого момента его основания, стала причиной того, что суды неоднократно рассматривали вопрос влияния войн на подписанные договоры, и в ряде судебных решений было сказано, что война в нашей стране не входит в число непредвиденных событий, поэтому она не подпадает автоматически под определение форс-мажора.
Пункт о форc-мажоре присутствует почти в каждом договоре купли-продажи, и в нем указываются обстоятельства, которые освобождают стороны соглашения от исполнения своих обязательств в отношении друг друга.
Суды, как правило, возлагают на застройщика очень тяжкое бремя доказательства того, что его затруднения, которых он не мог избежать, были вызваны именно войной.
– Что можно сделать в таких случаях?
– Это сложная ситуация. Она приводит к противоречию между желанием немедленно подать иск против застройщика и обязать его выплатить компенсацию немедленно, как это предусмотрено законом о купле-продаже, и подходом, который требует дождаться фактической сдачи квартиры – и только после этого взыскивать платежи с застройщика или подавать против него иск.
– Так что же могут сделать покупатели?
– По понятным причинам покупатели зависят от застройщиков, но надо помнить, что у них есть права, закрепленные в законе. На первом этапе рекомендуется прямо обратиться к застройщику и попробовать узнать, каковы прогнозы на завершение строительства. Если возникает впечатление, что застройщик не уложится в график, то покупателям надо потребовать от него письменного изложения причин возможной задержки с указанием ее предполагаемой длительности.
На следующем этапе, когда срок законной задержки истекает, надо потребовать компенсацию с застройщика и действовать против него вместе с другими жильцами. На этом этапе надо сформировать группу жильцов в рамках одной юридической акции и действовать совместно для реализации своих прав, закрепленных в законе о купле-продаже, на получение в полном объеме компенсации за задержку передачи квартир.
В ходе этой акции надо присовокупить к исковому заявлению заключение сертифицированного оценщика недвижимости (шамай) для определения реальной арендной платы, которую можно получить за данную квартиру в районе ее расположения, а также требование о выплате компенсации с включением в нее процентов и привязки к индексу цен (рибит ве-хацмада).
– Надо ли ждать завершения строительства, прежде чем требовать компенсацию у застройщика?
– Жильцы не должны ждать вручения им ключей от квартир. Они могут принимать меры против застройщика с момента, когда истек срок разрешенной законом задержки передачи квартир. Если они выбрали этот вариант, то в окончательную сумму компенсации будут внесены поправки после фактической передачи квартир.
Желательно прилагать к иску просьбу о материальной помощи, в соответствии с которой в течение тяжбы будет выплачиваться компенсация за каждый месяц задержки до самого момента передачи квартиры. Эта просьба позволяет покрыть расходы, приходящиеся на период с момента подачи иска до передачи квартиры де-факто.
В любом случае стоит знать: застройщик не имеет права требовать у покупателей подписи на документ об отказе от претензий в случае задержки передачи квартиры в качестве условия получения ключей.
► Подрядчики утверждают, что рекомендация о подаче иска – это скверный совет
Ответ Объединения израильских подрядчиков:
"Рекомендация о подаче иска по поводу задержки передачи квартир из-за операции "Железные мечи" – это вредный совет. Известно, что эта задержка стала результатом острого дефицита профессиональных работников в сфере строительства и инфраструктуры из-за запрета въезда палестинских рабочих, которые представляли собой центральный элемент рабочей силы до войны. Были и иные причины, такие как закрытие стройплощадок местными властями, длившееся месяцами, широкомасштабный призыв резервистов, под который подпали и руководящие работники на стройплощадках, а также чрезвычайное положение, не дававшее возможности эксплуатировать некоторые приспособления, используемые в строительстве, например подъемные краны.
Поэтому события войны могут быть признаны в ходе рассмотрения исков в суде как факторы, делающие положения договоров ничтожными в соответствии с п. 18א закона о мерах, принимаемых при нарушении договоров. Это события, не относящиеся к ожидаемым в нормальной ситуации.
Кроме того, большинство договоров с покупателями были подписаны до принятия поправки к закону о купле-продаже в июле 2022 года. В соответствии с п. 5ג старой редакции закона подрядчик и покупатель квартиры могут прийти к соглашению по поводу возможной задержки передачи квартиры, если приведшие к ней обстоятельства не зависят от продавца и риск их наступления и последствий не связан с ним.
Председатель Объединения Рауль Сруго добавил: "Мы рекомендуем покупателям квартир обратиться к подрядчикам и застройщикам и выяснить обстоятельства задержки, войти в их положение и достичь компромисса. Это будет самым правильным действием в текущем периоде, которое позволит избежать длительных судебных разбирательств и сопряженных с этим неудобств для обеих сторон".
Перевод: Даниэль Штайсслингер