Жилье - главная статья расходов в каждой израильской семье. Принятый вместе с госбюджетом в ночь на 24 мая закон о хозяйственном урегулировании включает реформы в сфере недвижимости. Как известно, она переживает глубокий кризис. Часть новых мер должна защитить права владельцев квартир в проектах городской реновации (пинуй-бинуй, ТАМА 38), сократить бюрократию в строительстве, а также стимулировать строительство жилья. Достаточно ли этого? Нет. Осталось немало проблем, которые надо устранить. Например, владельцы квартир по-прежнему не обязаны отчитываться, что сдают их в аренду - и это лишает государство хотя бы какого-то понимания, сколько съемного жилья есть в Израиле и каков масштаб нехватки. О сути реформ рассказывает по пунктам публикация Ynet.
►Фонд муниципального налога (Керен ха-арнона)
Утвержден спорный законопроект о создании Фонда арноны. Он принят по инициативе минфина, при этом центр местной власти выступает против.
Закон обязывает местные власти перечислять часть налогов от бизнес-недвижимости на поощрение строительства в экономически слабых городах. Согласно этому закону, каждая мэрия и местный совет должны перечислить в этот фонд 10–28% от годовых сборов арноны. Собранные средства будут переведены местным советам пропорционально числу выданных ими разрешений на строительство жилья.
То есть средства станут перераспределяться от богатых муниципалитетов к бедным. Это станет стимулом к строительству жилья. Из этого фонда местные советы получат субсидию в 2000 шекелей за каждую жилую единицу, на которую было выдано разрешение на строительство.
►Обновление городов (городская реновация)
Новая поправка обеспечит лучшую защиту квартировладельцам. Ответственный за работу с жалобами жильцов в правительственном управлении городской реновации сможет удалять предупреждения (хеарат азъара) в реестре регистрации недвижимости о том, что владелец квартиры обязуется заключить сделку с ней в пользу определенного подрядчика, если тот не продвинул проект в установленные сроки.
Вне такой возможности иногда складывалась ситуация, в которой риелторы и строительные компании держали квартировладельцев в заложниках, не давая им возможности перейти к иным поставщикам услуг.
Условие удаления записи таково: ответственный за работу с жалобами должен убедиться, что обязательства по сделке не выполняются должным образом. Если лицо, продвигающее сделку, полагает, что в его отношении допущена несправедливость, ему надо будет доказывать незаконность удаления предупреждения в суде. Согласно этой же поправке, ответственный за работу с жалобами может удалить предупредительную запись, если придет к выводу, что владельца квартиры подписали на документ, причиняющий ему ущерб, или что данная сделка не удовлетворяет установленным требованиям.
►Расширение налоговых льгот владельцев квартир в проектах городского обновления
Расширен перечень налоговых льгот для точечных проектов обновления, относящихся к отдельным зданиям в рамках программы ТАМА 38, либо в рамках программ, относящихся к новым планам городской реновации.
Помимо прочего, речь идет о распространении льгот на продающих 2 квартиры в здании, а не только на владельцев одной единицы жилья, как это было до сих пор.
А на периферии, в Негеве и в Галилее, освобождение от налога при продаже квартир общественного жилого фонда (ха-диюр ха-цибури) распространится на все число продаваемых квартир, а не только на 2.
Кроме того, решено приравнять налоговые льготы для престарелых в проектах расселения и застройки (пинуй бинуй) с правами в других реновационных проектах, вроде ТАМА 38. Это дает возможность получения 2 квартир более малой площади вместо имеющейся квартиры. Или - возможность продатьу квартиру застройщику или иному лицу до реализации проекта и перемещения оттуда в другую квартиру или в дом престарелых.
Еще одна льгота позволяет престарелым продать старую квартиру застройщику, и тот будет освобожден от уплаты налога НДС (МААМ) на нее.
Престарелые также смогут получить квартиру меньшей площади и доплату за разницу в обмен на имеющуюся у них квартиру и не платить с этой суммы налог.
►Льготы для периферии
В населенных пунктах на периферии станет возможным устанавливать НДС в размере 0% при продаже единицы деловой недвижимости застройщику в рамках программы расселения и застройки. Это уравнивает условия с теми, что распространялись только на проекты реновации зданий (итхадшут биньянит). На периферии также станет возможно получать налоговые льготы для проектов уплотнения застройки (ибуй бния), а не только сноса и строительства новых зданий. До сих пор статус квартир в таких зданиях был неясным.
►Расселение и застройка (пинуй бинуй)
Люди, нуждающиеся в постороннем уходе, получат такую же льготу, как люди старше 75 лет – застройщик обязан предложить им переселиться в другую квартиру вне проекта еще до начала его реализации. Речь идет о людях с 2 высшими категориями потребности в уходе (рамат сиюд) – 5-й и 6-й.
Кроме того, представители жилого комплекса смогут обратиться к оценщику для заключения о выгодности полученного предложения. Ранее для этого требовалась поддержка 2/3 обладателей прав, в новом законе о хозяйственном урегулировании эта доля снижена до 40%.
Третье изменение позволит упростить бюрократическую процедуру объявления жилого комплекса предназначенным для пинуй-бинуй. Это – техническая процедура, но она требуется для получения налоговых льгот и продвижения проекта. В настоящее время надо получить несколько разрешений, согласно новому закону, на предварительном этапе продвижения программы не понадобится согласие местных властей, а на стадии объявления можно будет опираться на согласие местных властей, выданное в процессе проектирования комплекса. Также не понадобится согласие местных властей, если предлагаемая программа соответствует уже утвержденному общему плану городской реновации.
►Реновация зданий (итхадшут биньянит)
Речь идет об укреплении здания в рамках программы ТАМА 38 или производной программы. Внесена важная поправка, согласно которой большинство голосов квартировладельцев, необходимое для утверждения программы реновации, будет приравнено к таковому для утверждения программы расселения и застройки. Это большинство голосов, которое требуется для обращения к инспектору недвижимости за разрешением на реализацию проекта в конкретном здании, будет снижено с 80% до 2/3 квартировладельцев, чьи квартиры примыкают к 2/3 имущества совместного пользования в доме.
Кроме того, при реновации здания будет придаваться меньшее значение при расчете необходимого большинства правам лица, владеющего более чем 30% квартир в здании. Обязанности застройщиков по информированию владельцев квартир будут распространяться не только на проекты расселения и застройки, но и реновации зданий.
Есть важное изменение в правилах реновации зданий, касающееся престарелых граждан. Расширены обязанности застройщика предлагать альтернативную жилплощадь за пределами здания, подвергающегося процессу укрепления без сноса: теперь он должен предлагать его людям 75 лет и старше, а не 80 лет и старше, как это было раньше. Перечень разумных причин отказа от участия в проекте расселения и застройки распространен теперь на проекты реновации зданий. В него вошли отсутствие необходимых гарантий и отсутствие выгоды от участия.
►Планирование и строительство
В рамках закона о хозяйственном урегулировании комиссия кнессета по внутренним делам и охране окружающей среды утвердила реформу окружных комиссий по планированию и строительству. Она предполагает безусловную передачу полномочий утверждения программ строительства ограниченного числа квартир местным комиссиям, с одновременным усилением контроля и надзора. Это сделано для того, чтобы окружные комиссии сосредоточились на работе над программами окружных масштабов, а маломасштабные строительные проекты рассматривались на местном уровне.
Изменяются правила аттестации местных комиссий в качестве независимых, имеющих расширенные полномочия в сфере планирования. При этом на первом этапе аттестации не потребуется проверка осуществляемого комиссией правоприменения. Аттестация будет проводиться минимум раз в 3 года и заменит собой краткосрочную аттестацию, не имеющую практического смысла.
Решено также расширить полномочия местных комиссий в ряде аспектов. Они получат право изменять предназначение зон застройки с торговой или производственной на селитебную (жилую). Они также будут вправе расширить площади жилой застройки на участках, предназначенных или не предназначенных для строительства жилья. Установлен потолок такого увеличения в соответствии с размером населения на территории местного совета.
Так, если население на территории местного совета составляет более 100 тысяч человек, то потолок увеличения составит 3500 кв. м, а на участке с измененным целевым предназначением – 1200 кв. м. Если местная комиссия аттестована в качестве независимой, то она вправе расширить площадь жилой застройки на участке любого предназначения до 5000 кв. м.
Расширение полномочий местной комиссии не позволит ей выходить за рамки комплексной программы застройки или комплексной программы городской реновации, и ее действия будут обусловлены продвижением комплексных планов. В минфине полагают, что это существенно снизит нагрузку на окружные комиссии, которые в настоящее время посвящают свою работу в основном утверждению мелкомасштабных планов точечной застройки.
►Самолицензирование (ришуй ацми)
Для повышения эффективности получения разрешений на застройку будут расширены возможности самолицензирования, в рамках которого архитекторы смогут выдавать разрешения на строительство, распространяющееся на все местные советы.
Будет создано национальное управление лицензирования, которое будет заниматься разрешениями на строительство больших проектов на 80 и более единиц жилья, запросы на которые застревают в местных комиссиях.
Прежний закон о хозяйственном урегулировании предусматривал самолицензирование лицами, уполномоченными выдавать разрешения на строительство, но этот порядок распространялся лишь на желающие следовать этому порядку местные советы. Нынешняя версия закона делает такой порядок обязательным для всех местных советов начиная с октября 2024 года.
Законопроект предусматривает также ряд положений, повышающих эффективность планирования и лицензирования. Это включает снижение доли прав на земельный участок, позволяющих подачу планов застройки в планирующее учреждение, с 75 до 66%. В случае, если план строительства более 500 квартир не был рассмотрен окружной комиссией в установленный срок, будет возможным передать его на рассмотрение в подкомиссию Национальной комиссии планирования и строительства.
Утвержден также закон о национальной инфраструктуре, который сократит бюрократические процедуры и снимет формальные и регуляционные препятствия реализации проектов в области объектов национальной инфраструктуры, что сократит сроки их осуществления. Это должно помочь в борьбе с дорожными пробками, гарантировать энергоснабжение, продвигать проекты использования возобновляемых источников энергии и т. п.
►Реформа в области аренды жилья прошла лишь частично
Большая часть реформ, относящихся к аренде жилья, не попала в закон о хозяйственном урегулировании. Они должны были облегчить положение как арендаторов, так и владельцев квартир. Эта реформа необходима из-за резкого роста арендной платы и дефицита арендуемого жилья.
Часть реформ получила одобрение кнессета. Например, владелец 1 квартиры сможет исключить из налогооблагаемого дохода от ее сдачи до 7500 шекелей в месяц, выплачиваемых им при аренде другой квартиры для собственного проживания. Это облегчит положение тех, кто владеет квартирой, но не живет в ней, а сдает в аренду, а сам живет в другой арендованной квартире.
Но и те реформы, которые не были утверждены, могли изменить ситуацию на рынке съемного жилья. Например, не прошло положение об обязательности сообщения в государственные органы о сдаваемом в аренду жилье. До сих пор такой обязанности у арендодателей нет, и государство не в курсе, сколько имеется в стране сдаваемых в аренду квартир.
Если бы это предложение прошло, то впервые в истории государство получило бы достоверные сведения о состоянии рынка съемного жилья и смогло бы принять меры к его развитию. Кроме того, это помогло бы Налоговому управлению взимать налоги с тех, кто должен их платить. Налог на доходы от сдачи квартир в аренду существует, но не взимается в полном объеме, ибо хозяева квартир не обязаны сообщать о том, что сдают их.
►Бюджет министерства строительства
Согласно закону о хозяйственном урегулировании, утвержден бюджет министерства, занимающегося жилищной проблемой. Его базовый бюджет составляет 80 миллиардов шекелей. 700 миллионов предназначено на стимуляцию строительства и продажи квартир, 600 миллионов – на ремонт, эксплуатацию и укрепление общественного жилья, 90 миллионов – на продвижение соглашений в рамках городской реновации, 80 миллионов – на продвижение проектов долгосрочной аренды, 90 миллионов – на увеличение бюджетной базы государственного управления городской реновации, 60 миллионов – на создание программы подготовки к землетрясению, 30 миллионов – на разработку стратегических программ, заимствование строительных технологий и решение вопросов найма иностранных строителей, что включает предоставление им услуг, предоставление арендованного жилья, регистрацию и трудоустройство.
►Правильно ли продвигать жилищные реформы с помощью закона о хозрегулировании?
Преимущество этого закона в том, что он позволяет проводить в жизнь большие и сложные реформы. В случае принятия их в качестве отдельных законов нельзя быть уверенными в том, что их содержание бы не изменилось или они вообще были бы приняты.
Но это же – и главный минус закона о хозяйственном урегулировании. Блиц-сеанс законотворчества не позволяет проводить важные и необходимые обсуждения как в комиссиях кнессета, так и вне их. Быстрое принятие законая закона оставляет слишком много возможностей его толкования, что может принести больше вреда, чем пользы.
Иногда отсутствие длительного и подробного обсуждения приводит к причинению ущерба одной из сторон ради продвижения закона в целом.
Если рассматривать нынешний закон о хозяйственном урегулировании, то в нем, наряду с важными поправками, касающимися городского обновления, которые могут принести немало пользы строительной отрасли, присутствует и сомнительное положение о Фонде арноны. Оправдана ли его критика? У сторонников и противников есть важные и сложные аргументы, заслуживающие рассмотрения. Но при обсуждении закона о хозяйственном урегулировании на это не нашлось времени.
Другой момент связан с расширением полномочий местных комиссий планирования и строительства. Это облегчает процедуры, но не решает проблемы, связанной с тем, что работа этих комиссий носит больше политический, нежели профессиональный характер. Как будут происходить эти изменения в реальной жизни? Трудно сказать, но и этот вопрос заслуживает более глубокого обсуждения.
Новый закон о хозяйственном урегулировании содержит немало новшеств, часть которых носит положительный характер, а часть – нет. Надо решать разные проблемы, связанные с недвижимостью, но нельзя быть уверенными в том, что стоит делать это путем включения соответствующих пунктов в закон о хозяйственном урегулировании.
Перевод: Даниэль Штайсслингер