Сразу после осенних праздников в Израиле будет представлена государственная программа решения жилищной проблемы, над которой в последние недели работают глава минфина Авигдор Либерман и сотрудники его министерства. Она призвана "остудить" разогретый до предела жилищный рынок. По данным Центрального статистического бюро, в июле цены на квартиры выросли на 1,3%, а годовой рост составляет 8%.
Вот уже много лет все министры финансов клятвенно обещают изменить соотношение спроса и предложения на квартирном рынке в пользу покупателей. Еще 10 лет назад Юваль Штайниц обещал "нанести удар по жилищной проблеме пятикилограммовым молотом", а его преемник Моше Кахлон заявил, что у него есть все необходимые инструменты для изменения ситуации. К сожалению, воз и ныне там.
Наступил черед Авигдора Либермана. Сумеет ли он добиться успеха? Руководители бюджетного отдела минфина, работающие над новой программой вместе с коллегами из министерства строительства и МВД, рассматривают ряд мер по снижению цен на квартиры или хотя бы замедлению темпов роста стоимости жилья. Вот некоторые из них.
1. Повышение налога на покупку жилья (мас ха-рехиша)
В 2015 году на этот шаг пошел Моше Кахлон, увеличив на 5-8% налог на приобретение любой последующей (кроме первой) квартиры. Это распоряжение было отменено в июле 2020 года. В минфине уже обсуждалась ситуация с мелкими инвесторами, которые покупают вторую квартиру ради сдачи в аренду. В последние месяцы именно они стали основными конкурентами для тех, кто покупает свое первое жилье. Возможно, это убедит Либермана пойти по стопам своего предшественника и увеличить налог на покупку следующей квартиры. Но не следует забывать, что именно мелкие инвесторы сдают жилье в аренду. Повышение налога на вторую квартиру может усугубить и без того отчаянное положение квартиросъемщиков.
2. Снижение налога на продажу квартиры (мас шевах)
Продавцы квартиры, которая не является их единственной собственностью, платят налог с реальной разницы между стоимостью покупки и доходом от продажи жилья. По данным минфина, в первом квартале этого года средняя прибыль в такого рода сделках составляла 380.000 шекелей. Формально налоговая ставка составляет 25%, однако расчет осуществляется по особой формуле для тех, кто владеет квартирой, приобретенной до 2014 года. В конечном итоге налоговая ставка на подобные сделки составляет всего 12%.
Снижение налога на продажу квартиры в течение ограниченного периода может убедить вкладчиков вывести на рынок большое количество квартир. Достаточно, чтобы 10% из них решили продать принадлежающую им дополнительную недвижимость, и на рынке тут же появится 60.000-70.000 дополнительных квартир.
3. Налогообложение пустующей земли
Эта мера призвана подтолкнуть подрядчиков быстрее реализовывать строительные проекты и возводить одновременно несколько домов, а не один после другого. Речь идет не просто о пустующей земле, а о той, которая пригодна для строительства.
4. Расширение прав на застройку
В свое время Моше Кахлон объявил о расширении на 30% прав землевладельцев на застройку. На практике местные власти отклоняли большинство запросов, и многие проекты тонули в бюрократической волоките. Рассматривается возможность автоматического расширения таких прав на стадии проектирования. Данная льгота будет ограничена во времени, что заставит подрядчиков оперативнее продвигать новые проекты. Речь пойдет в основном о квартирах для студентов и пожилых людей, что вряд ли обременит городскую инфраструктуру.
5. Компенсации для местной власти
Бюджетные ассигнования, конечно, важны, но, по-видимому, государству придется пересмотреть свои договоренности с муниципальными властями – таким образом, чтобы им было выгодно строительство нового жилья даже в ущерб старым или новым проектам возведения торговых и офисных площадей.
Муниципальный налог (арнона), выплачиваемый за квартиру, составляет всего 20-25% от суммы, которую за такую же площадь платят владельцы или арендаторы офисов и торговых точек. При этом расходы местных властей на обслуживание квартиры в 4-5 раз выше (вокруг должны быть детские сады, школы и т. п.). Государству придется компенсировать органам местного самоуправления эти потери.
6. Бюджетные ассигнования на инфраструктуру
Многие градоначальники не скрывают, что отказываются выдавать разрешение на новое строительство, опасаясь непосильной нагрузки на городскую инфраструктуру. Чтобы стимулировать строительство жилья в таких населенных пунктах, государству придется направить дополнительные бюджетные средства на инфраструктуру – дороги, развязки, очистительные сооружения и т. п.
7. Отмена требований для выдачи разрешений на строительство
Бюджетные ассигнования на инфраструктуру вряд ли смогут обеспечить требуемые темпы строительства. Поэтому взвешивается возможность не обуславливать выдачу разрешения на строительство созданием необходимой инфраструктуры. В 2015 году глава национального совета по планированию и строительству Авигдор Ицхаки заявил, что покупатели квартир в районах с проблемной инфраструктурой могут ездить на работу со спальными мешками и возвращаться домой по выходным. Возможно, правительство возьмет на вооружение идею Ицхаки.
8. Программы городского обновления
Согласно утвержденному в 2017 году стратегическому плану правительства, к 2040 году около 50% дополнительных квартир будут построены в центрах существующих городов. Для того, чтобы стимулировать процесс городского обновления, будут введены налоговые льготы для предпринимателей и муниципалитетов, реализующих проекты по сносу старых домов (пинуй-бинуй).
9. Изменение системы конкурсов на строительство
Предпочтение инвесторов и подрядчиков, предлагающих самую высокую цену за землю, привело к росту стоимости земельных участков. Изменение системы конкурсов на строительство, когда преимуществом пользуются те, кто предложил сумму, наиболее близкую к средней цене, сделает земельный рынок чуть более вменяемым.
10. Создание новых городов
Наибольшее противодействие со стороны планирующих инстанций наверняка вызовет предложение построить два новых города - на севере или юге страны. Чиновники минфина убеждены, что это логичное решение в свете ожидаемого удвоения населения Израиля в течение ближайших 30 лет. Вместе с тем трудно понять, почему в стране, жители которой живут в 1300 населенных пунктах, большинство из которых маленькие и экономически слабые, надо создавать новые города вместо того, чтобы укреплять и перестраивать уже существующие.
Перевод: Гай Франкович