Рынок недвижимости в Израиле оживился после серии локдаунов. По данным ЦСБ, с начала 2021 года цены на жилье выросли на 4% в годовом исчислении, но это еще не предел. По мнению бизнес-аналитиков, за год жилье подорожает на 5-10%. Чем это вызвано?
Во вторник, 27 апреля, журналисты Ynet и издания "Мамон" - делового приложения к газете "Едиот ахронот" - назвали 5 главых причин роста цен на квартиры в нынешнем году.
1. Паралич власти
Эпидемия коронавируса привела в 2020 году к снижению объема строительства нового жилья. Ситуацию усугубил паралич власти: правительство не утверждало выделение земельных участков под строительство, застройщики буквально вырывали друг у друга любой клочок земли, на котором можно было что-нибудь построить, не дожидаясь очередных выборов. Естественно, выросли цены и на землю, и на квартиры. Расплачиваются, как всегда, покупатели.
"Сегодня мы не видим никакой перспективы: правительства нет, регулятор бездействует, реформа рынка жилья заморожена до принятия нового закона об урегулировании экономики, - сказал корреспонденту Ynet глава Ассоциации строительных подрядчиков Израиля Рауль Сруго. - Минфин и минстрой обмениваются обвинениями, а тем временем по всей стране остановлена реконструкция городских районов".
2. Повышенный спрос
Итак, предложение на рынке жилья сократилось. Между тем, спрос не падает, а растет. Резерв свободных квартир, предназначенных для продажи, уменьшился с 48.000 в предкризисный период до 37.000.
Спрос подхлестывает и сокращение объема ввода в строй новых жилых зданий и комплексов. В 2020 году было завершено строительство 48.000 единиц жилья. Это меньше, чем в 2019, когда в эксплуатацию были сданы 53.000 квартир.
Одновременно выросло число израильтян, заинтересованных в приобретении жилья. Все это гонит цены вверх.
3. Выход из кризиса
В 2020 году рынок недвижимости, в отличие от других отраслей израильской экономики, не переживал упадок. Напротив, он продемонстрировал завидную живучесть. Теперь этот рынок оживился, поскольку потребители стали богаче. Не все, конечно, а та прослойка, которая заинтересована в собственном жилье.
По оценке аналитиков компании "Лидер швакей-хон", объем потребительского капитала во время кризиса вырос на 15%: люди не выезжали за границу, сократили многие статьи расходов, многие получили субсидии от государства. Соответственно, у многих появилось больше свободных средств, которые можно потратить на улучшение жилищных условий или вложить в недвижимость.
4. Возвращение инвесторов
Летом 2020 года минфин без особого шума уменьшил налог на покупку жилья с целью инвестиции (для тех, кто приобретает вторую или третью квартиру) с 8% до 5%. Это стало мощным стимулом для инвесторов. В 4 квартале 2020 года количество единиц жилья, приобретенных с целью вложения капитала, выросло на 77% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
И эта динамика сохраняется. По данным, опубликованным главным экономистом минфина, в феврале 2021 года количество инвестиционных сделок на рынке недвижимости выросло на 60% по сравнению с февралем 2020 года.
Но даже без снижения налогов инвестиции в жилье стали куда более привлекательными, чем до начала эпидемии. Коронавирус обрушил фондовые рынки, вклад капитала в ценные бумаги превратился в рискованное дело - и многие решили не рисовать. Они вывели деньги с биржи и вложили их в покупку квартир.
5. Низкая учетная ставка и льготные машканты
С апреля 2020 года учетная ставка банка Израиля постоянно находится на беспрецедентно низком уровне: 0,1% годовых. Это означает, что прайм - минимальная ставка коммерческих банков - составляет всего 1,6%.
Вдобавок Банк Израиля отменил ранее действовавшие правила определения ставок на ипотечные ссуды (машканты) и ввел в действие новую формулу. Теперь лишь 1/3 ссуды выдается под постоянный, установленный банком процент, а ставка на остальные 2/3 определяется по выбору клиента.
Таким образом, у клиентов появилась возможность взять 2/3 машканты под прайм. Сумма ежемесячного возврата ссуды уменьшилась, в некоторых случаях - на несколько сотен шекелей. Доступность ипотечного кредита также стимулирует спрос, а вместе с ним - и рост цен.