Все, что нужно знать перед покупкой жилья в Израиле: как не потерять ни шекеля
Покупка квартиры - дело серьезное, со множеством подводных камней. Как сделать это правильно, с учетом всех деталей, рассказывают журналисты экономического приложения "Едиот ахронот"
Виды и особенности машканты
В целом существуют три главных направления получения ипотечной ссуды, в зависимости от вида процентов по ссуде.
Прайм. Это ссудный процент, определяемый основной учетной ставкой Банка Израиля. Хотя он формально ниже других видов ссудного процента, риск состоит в повышении ставки БИ. По договоренности между банками (несмотря на то, что каждый банк имеет право установить свою ставку), прайм на 1,5% выше учетной ставки БИ и сегодня составляет 1,6%. Доля ипотечной ссуды, взятая под прайм, может составлять не более трети общего размера ссуды.
Переменный процент. Его ставка определяется на базе якорной ставки, устанавливаемой по текущей доходности государственных облигаций на фондовом рынке и изменяющейся раз в пять лет. Ссуда под прайм и переменный процент могут составлять две трети ипотеки.
Постоянный процент. Он остается незыблемым все время выплаты. Это самый дорогой вид ипотеки, зато без рисков, связанных с изменением ставки. С другой стороны, досрочное погашение ссуды предусматривает штраф в пользу банка.
Все три вида ссуд могут быть привязаны к индексу потребительских цен, что повлияет на размер ежемесячной выплаты.
Еще один важный элемент - предполагаемый размер выплат. Желательно, чтобы они составляли от четверти до трети свободных доходов семьи.
Методы возврата ипотеки
Самый популярный - метод Шпицера, когда выплаты приблизительно равны, а первые из них - в основном возврат процентов. Позднее доля выплат по базовой ссуде становится все больше. При этой выплате размер базовой ссуды немного возрастает, однако выплаты не слишком изменяются с течением времени.
Другая система - "керен шава", когда каждый платеж в равной мере погашает ссуду и проценты. В отсутствии высокой инфляции выплаты будут уменьшаться, но высокий первый платеж делает эту систему неудобной для большинства молодых семей, которые надеются на постепенное повышение своих доходов.
Третий способ - первоначально возвращаются проценты, а базовая ссуда выплачивается в конце одним платежом.
Ипотечный рынок в Израиле конкурентный, поэтому рекомендуется исследовать предложения от различных финансовых институтов, каждый из которых предложит нечто свое. Важно первым делом потребовать расчет первой выплаты и ее потенциального роста, чтобы выбрать наиболее привлекательное предложение. Помните, что срок предложения - 24 дня. Погтом банк может предложение изменить.
После того, как вы взяли машканту, регулярно проверяйте счет, чтобы реагировать на изменения сумм ежемесячных выплат. Если в какой-то момент ипотека превысит возможности вашей семьи, попробуйте ее рефинансировать.
Страховка: не только ради ипотеки
В большинстве случаев страхование квартиры – сплошная головная боль и покупателей, и арендаторов. Но это - один из самых главных шагов, особенно перед вселением. Страхование должно защитить недвижимость и ее движимое содержимое от любого возможного ущерба, включая умышленно нанесенный кем-либо.
Обычно каждый, берущий ипотеку, обязан оформить страховку, которая покрывает всю стоимость строения, включая постоянно действующее оборудование (трубопроводы, электроснабжение, коммуникации связи, солнечные бойлеры и пр.). Эта страховка покрывает ущерб от бури, пожара, злокозненных действий и многое другое. Если покупатель не взял ссуду или выплатил ее, стоит убедиться, что какая-то страховка продолжает действовать.
Виды страхования
Страхование строения - сложный полис, предусматривающий широкие права владельца, поэтому стоит хорошо ознакомиться с ним. Эта страховка также компенсирует владельцам квартиры потери при утрате доходов от ее аренды и стоимость аренды альтернативного жилья в случае, если в застрахованном невозможно проживать.
Страховка содержимого квартиры покрывает стоимость находящегося в ней имущества. При заключении договора нужно оценить стоимость имущества. Для этого стоит обратиться к профессиональному оценщику (шамай). Чем дороже имущество, тем выше ваши платежи. При оценке дорогих предметов страховая компания вправе послать своего оценщика (например, для описи драгоценностей).
Если речь идет о съемной квартире, страховка обычно распределяется между владельцем и арендатором. Первый страхует недвижимость, второй - движимое имущество.
Полис страхования жилья единый для всех страховых компаний и основные условия в нем постоянны. При этом страховые компании имеют право добавлять свои статьи. Клиенты могут ознакомиться с расценками через калькулятор на сайте управления по ценным бумагам, страховым рынкам и накоплениям.
Расширения и дополнения
Можно также приобрести страховку третьей стороны на случай ущерба, причиненного лицом, не проживающим постоянно в квартире. Это расширение предназначается для защиты владельца полиса от ущерба на крупную сумму (в случае, например, аварии, произошедшей в доме). Страховые компании предлагают страховки велосипедов, ущерба от протечек и многое другое. Этого покрытия в стандартном полисе нет. Стоимость полиса зависит от параметров квартиры.
Если вы берете ссуду, ипотечный банк обяжет вас купить дополнительную страховку - страхование жизни всех, поименованных в документе о ссуде. Эта страховка защитит банк в случае смерти должника. И здесь стоит поискать варианты и получить несколько предложений от страховых компаний.
Юридические мины
При проведении сделки с недвижимостью без адвоката не обойтись. Он должен помочь при составлении документов, на нем лежит обязанность помочь клиенту на минных полях свободного рынка. Ему вменяется в обязанность защитить клиента от недоброжелательных действий партнеров по сделке - и многое другое.
На наши вопросы отвечают адвокаты, специализирующиеся на сделках с недвижимостью.
- Интересующий всех вопрос: можно ли при покупке жилья обойтись без адвоката?
- Не рекомендуется. И лучше обращаться не просто к адвокату, а к специализирующемуся в данной области. Желание сэкономить на гонораре адвоката-специалиста приводило к намного более крупным потерям даже у людей опытных и сведущих в юриспруденции.
- Каким может быть гонорар адвоката?
- Обычно речь идет о 0,5-1% от стоимости сделки. При этом каждая сторона платит своему адвокату. Но размер гонорара также зависит от стоимости квартиры и сложности сделки. И юридическое состояние квартиры нужно принимать во внимание. Например, если она не зарегистрирована в Земельном реестре, если есть особые предупреждения, если вдруг она оказалась заложена. Гонорар при сложных сделках, разумеется, выше.
Адвокат покупателя должен:
- проверить разрешения на строительство (установить, нет ли нарушений);
- проверить права третьей стороны, например, кредиты, залоги и пр.;
- в случае существования еще не реализованного документа о наследовании - права всех тех, кто может оказаться наследником;
- проверить соответствие здания городской программе строительства (ТАНА), чтобы не возникли неприятные неожиданности;
- внести в Земельный реестр предупредительные сообщения;
- получить документы, подтверждающие налоговые выплаты;
- проверить выплаты по ипотеке и возможное наложение ареста на имущество;
- помочь клиенту в получении ипотечной ссуды;
- представлять клиента в переговорах с продавцом;
- проверить, что квартира (дом) надлежащим образом оформлена и все разрешения получены;
- установить размер налога на покупку;
- сообщить о сделке в налоговое управление (налоги на недвижимость) ;
- оформить передачу прав на недвижимость в Земельном реестре.
Адвокат продавца должен:
- установить размер налога на прирост капитала и повышение ставок;
- проверить, что продавец сообщил все известные ему сведения о квартире (в большинстве случаев, это недоделки строителей и нарушение правил строительства);
- подготовить документ о продаже, провести переговоры с покупателем;
- получить подпись продавца под документом;
- получить платеж в доверительное управление;
- отрегулировать проблемы залогов и ипотечных кредитов на проданную квартиру;
- провести переговоры с банками продавца и покупателя;
- отрегулировать наследственные и другие права продавца;
- Можно ли обеим сторонам воспользоваться услугами одного адвоката?
- В этом вопросе нет согласованной позиции. Кое-кто считает, что в простых сделках такое возможно, но это не обязательно сэкономит деньги в случае, например, конфликтов между сторонами: если понадобится дополнительный адвокат, издержки только вырастут. Другие же не рекомендуют "разделять" услуги адвоката, особенно при покупке у подрядчика, когда адвокат последнего может навредить покупателю. А вообще этический кодекс Коллегии адвокатов запрещает юристам представлять обе стороны.
- Что еще должен знать покупатель?
- Чтобы законно перевести объект недвижимости на имя покупателя, следует полу3чить от продавца все необходимые документы (об уплате налогов, отсутствии долгов мэрии и другие). Один из способов обеспечить это - оставить часть суммы сделки в доверительном управлении и тем самым стимулировать продавца сделать все наилучшим образом. Если же продавец не сможет этого сделать, покупатель получит возможность использовать эти средства для получения документов.
Кроме того, покупая квартиру в многоквартирном доме, стоит ознакомиться с документами на весь дом. Например, покупая квартиру на верхнем этаже, многие считают, что обладают правом на достройку на крыше. Однако может выясниться, что документы на дом запрещают это без одобрения всех остальных жильцов (которые вовсе не поспешат согласиться без мзды).
Или, например, супружеская пара решает купить квартиру стоимостью меньше 1,664,520 шекелей. Если прежняя недвижимость была оформлена только на одного из них, они могут решить, что второй супруг может купить новую квартиру без налогов. Однако супружеская пара - домохозяйство во всех отношениях, поэтому, если нет договора о раздельном владении имуществом, не стоит стоит допускать такую ошибку.
