Итоги 2017 года: правительство строит не квартиры, а глазки
Год заканчивается застоем на квартирном рынке. Что изменится в новом году и стоит ли вообще ждать перемен?
В эти планы и программы вошли соглашения с органами местного самоуправления, которые призваны построить сотни тысяч новых квартир; ускоренное утверждение строительных проектов; изгнание с рынка инвесторов и, конечно, флагманская программа "Мехир ле-миштакен", призванная обеспечить жильем молодые бездомные семьи.
Квартиры и дома на продажу и съем - доска объявлений
Тем временем объемы нового строительства уменьшились, и, несмотря на ускоренную процедуру утверждения строительных проектов, ни одна из квартир в рамках этих проектов не построена. Что касается цен, то они продолжают расти, хотя и медленнее, чем в прошлом.
Так что же будет в наступающем 2018 году? Имеет ли смысл принимать участие в тендерах "Мехир ле-миштакен"? Стоит ли ждать увеличения объемов строительства и снижения цен?
"Застой - результат целого ряда непродуманных шагов, - считает оценщик недвижимости Нехама Богин. - Спрос искусственно законсервирован, но больше всего меня беспокоит уменьшение объемов строительства, это означает, что предложение не растет". По ее мнению, во всем виновато правительство, а программа "Мехир ле-миштакен" попросту убила рынок.
"Фактически правительство бросило все земельные резервы на решение жилищной проблемы важной, конечно, но очень маленькой категории населения, а остальной рынок осушила. Предприниматели, подыскивающие земельные участки под строительство, ничего не находят", - поясняет Богин.
Упущенные возможности и резкое снижение числа сделок
Рони Коэн, гендиректор компании "Эльдар шивук", добавляет: "Уходящий год - время упущенных возможностей. И нет никакой преемственности. Приходит новый министр и меняет то, что делал его предшественник. То ли еще будет, когда приблизятся выборы".
Ронен Шитрит, владелец сети "Англо-Саксон", отмечает, что хотя количество заключенных в 2017 году сделок резко уменьшилось, продавцы квартир со вторых рук не готовы снижать цены. По его словам, если программа "Мехир ле-миштакен" будет продолжена, то застой распространится и на вторичный рынок жилья. Шитрит не ожидает существенного снижения цен в будущем году.
Амос Дабуш, замдиректора строительной компании "Йуд Хет Дамари", полагает, что в 2018 году количество квартир, выделяемых в рамках программы "Мехир ле-миштакен", снизится, и это приведет к росту цен.
По мнению Дабуша, минфину не удается выделять землю под строительство обещанными темпами. Это влечет за собой уменьшение объемов нового строительства, что в свою очередь тянет за собой рост цен.
Спрос превышает предложение
Еки Амсалем, гендиректор группы "Альмог", утверждает, что неопределенность в отношении характеристик квартир, разыгрываемых в рамках программы "Мехир ле-миштакен", уже привела к замедлению продаж как новых квартир, так и квартир со вторых рук. По его мнению, если тенденция к уменьшению объемов нового строительства продолжится, рассчитывать на снижение цен в 2018 году не приходится.
"Спрос по-прежнему превышает предложение. Бюрократические препоны замедляют темпы выдачи лицензий на строительство, и предложение не поспевает за спросом. Итог - дальнейший рост цен", - поясняет Амсалем.
Эли Ависрор, председатель Ассоциации строительных подрядчиков в Негеве, тоже считает, что программа "Мехир ле-миштакен" вредит рынку, потому что земля выделяется чуть ли не исключительно в рамках этой программы и главным образом в периферийных районах. По его словам, упор на периферию не изменит общую ситуацию на рынке, а квартиры в отдаленных от центра городах будут стоять пустыми.
"Мы накануне взрывного роста цен на жилье"
Чуть ли не больше всего специалистов беспокоит снижение темпов нового строительства, которое, по их мнению, приведет к росту цен. Напомним, по данным ЦСБ, объемы нового строительства за последние 12 месяцев сократились на 6,3%.
Эксперты этому не удивлены, а вот энтузиазм министра финансов Моше Кахлона по поводу того, что рынок застыл, их изумляет. "Цены таким способом не снижают, - говорит президент Национальной ассоциации подрядчиков Рони Брик. - Мы накануне взрывного роста цен на жилье".
По его словам, правительство решило заняться жилищной проблемой только тех, кто имеет право на покупку субсидированных квартир в рамках программы "Мехир ле-миштакен", а это всего 20% потенциальных покупателей.
"В конечном счете правительство перевело в "режим ожидания" 80% населения, не имеющего права на участие в программе, раздавая пустые обещания в отношении цен, которые якобы снизятся из-за застоя. Давайте признаем: из чисто политических соображений правительство сделало своей целью застой, заменив первоначальную цель - ликвидировать дефицит квартир. Итог - огромное количество ждущих снижения цен, которые все не снижаются. Все те, кто верил прошлым правительствам, что квартиры подешевеют, в конце концов вернулись на рынок, поняв, что ждать нечего, и цены взлетели. Верит ли кто-нибудь в минфине, что на этот раз все будет по-другому? Сомневаюсь", - пояснил он.
Дани Данос, бывший глава Национальной ассоциации оценщиков, заявляет, что замедленные темпы строительства - прямой итог деятельности правительства: "Когда ты громогласно заявляешь, что завтра цены упадут, что, по-твоему, должен делать подрядчик? Рынок не стал работать быстрее. Планируют - да, больше, но потом планы передаются на утверждение, и там все вязнет".
Данос поясняет: "Главная ошибка - обещать то, что очень трудно выполнить. Похоже, что правительство рассчитывает на то, что подрядчикам нужно хоть как-то заработать, и потому они все равно будут строить. И они действительно строят, но меньше и медленнее".
В "Мехир ле-миштакен" вбухали миллиарды, а результатов нет"
Одно из главных опасений, повторим, - уменьшение объемов нового строительства, которое приведет к росту цен, потому что предложение не будет успевать за спросом. "Даже если строительство ускорится, это произойдет за счет проектов "Мехир ле-миштакен", то есть за счет уже заранее проданных квартир, - говорит Данос. - Это ничем не поможет тем, кто покупает квартиры на свободном рынке".
Нисим Ахиэзра, гендиректор компании "Ахим Дониц", утверждает, что вред, нанесенный программой "Мехир ле-миштакен", уже виден невооруженным глазом:
"Из-за искусственного застоя предпринимателям невыгодно браться за новые масштабные проекты. Итог очевиден: когда темпы строительства снижаются, снижается и предложение. А когда предложение снижается, а спрос растет, растут и цены. Если правительство продолжит свою нынешнюю политику, цены будут расти еще быстрей. Так и получается, что государство вбухало в программу "Мехир ле-миштакен" миллиарды, а желаемых результатов не добилось".
Владелец строительной компании Йоси Авраами тоже считает, что уменьшение объемов нового строительства - результат действий правительства, которое занимается лишь одним сегментом рынка и не видит общую картину происходящего: "А что же с улучшающими свои жилищные условия, на которых держится весь рынок? Как они могут купить квартиры, если всю землю государство выделяет только под квартиры для молодых пар? Вот поэтому-то цены и растут и продолжат расти. Нужно найти решение для всех, а не только для одной категории населения".
Нив Ром, замдиректора по продажам группы "Кнаан", тоже считает, что замедление темпов строительства приведет к росту цен, особенно в районах повышенного спроса. "Однако и на периферии, где реализуется большинство проектов "Мехир ле-миштакен", цены, возможно, на какое-то время стабилизируются, но и там в конечном счете начнут расти, потому что спрос со стороны улучшающих жилищные условия не уменьшится".
